进入“混沌期”如何置业有妙招

首次购买自住房要谨慎，投资客要细分每种物业的发展周期

“我经历过低迷，也经历了疯狂，原以为买房已是游刃有余的事情，没想到接连而至的新政又让我陷入‘买与不买’的困惑。”有网友发帖表示。其实如何解决这个哈姆雷特式的问题，关键在于能否对市场及青睐的产品作出准确的预判和评估。晚报记者 王亚平

“首次置业的权利要用好”

二套房贷首付提高，也在变相地建议购房者要珍惜自己的首次置业权利

此轮楼市调控始于房贷新政，其被誉为“稳、准、狠”的特点，从当前看，的确起到了遏制投资、抑制房价过快上涨的功效。新政对首次置业及二次置业关于首付款的规定也在变相地建议购房者要珍惜自己的首次置业权利。

“新政之后，首次置业90平方米以下的房源是20%的首付，二次置业就变成了50%，这个差额是很大的，大多数购房者的第一套房子用途大都为过渡，所以在购买时就要多考虑自己财富的增长速度与需要过渡的周期。”一位李姓业内专家介绍说。

近两年，小户型尤其是三四十平方米的一房一厅极受消费者青睐，低首付、低月供让人们几乎感受不到压力，此类产品的过渡性功能被广泛采用，待成家结婚时再考虑购买两居或三居。

现如今，首次置业的消费者或许就要谨慎考虑首套房的面积选择了。“去年我刚住进自己的一室一厅，最近一直在考虑买套婚房，可二套房首付款比例提高后，我的买房资金就缺了一大块。”市民赵辉坦言，此次楼市调控让他既高兴又苦恼。

房贷新政出台后，如赵辉这般需求的市民不在少数，“可能原来是一种过渡性的购买，而现在则慢慢会转向终端置业。比如，已有一套小户型的购房者，新政出来以后要考虑尽量买小三房，为避免过渡的时间较长，首次购买的客户一定要谨慎使用自己首次的权利。”该专家强调说。

除此之外，在市场调整期，购房者还应当考虑项目的抗风险能力，应从地段、价格、交通、配套、产品、品牌等多个方面作详细比较，根据自身的家庭情况，比如单身、两口、三口、多代同堂来选择自己的楼盘。

新政对二次置业的客户群体提高了首付门槛，房贷利率也有所上调，购房者须对自身资金和月供偿还能力作以预判，同时作为改善性需求，应更为注重产品带来的附加值，包括生活方式、生活品质、身份象征等方面。

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实力投资客可转投商业地产

4月份郑州市非住宅类产品的销量超过了2、3月份的销量之和

有人曾这样分析说：“炒高房价的主要有三个主体：开发商、炒房客和恐慌性购房者。”调控政策的出台，特别是如北京一般严厉的地方新政，直接隔离了相当一部分投资需求。但在理财方式相对缺乏的当下，依然有不少实力雄厚的市民将投资房地产作为首选的增值保值方式。

“股市和楼市是我比较常用的投资途径，但股市跌跌不休，财富明显缩水，尽管楼市正在经历史上最严重的调控，我认为从长远看，房地产行业还有较大的发展空间，因此我还是倾向于买房置业以实现财富保值。”一位IT业私企负责人分析说。

毋庸置疑的是，经历过此次调控后，投资房地产不会很快就实现大额利润，甚至在短时间内有可能会出现有一些下浮的情况，但是，长期来看还是向好的，作为长线投资是一个很好的选择。

对此，有专家建议说：“投资客户选择房产的首要因素是要处于房地产行业的发展期，只要未来的发展空间是较大的，无需太在意眼下的波动；其次要细分每种物业的发展周期，预判未来的发展趋势来进行长线的投资。”

二套房政策使住宅、商业物业有着相同的投资条件，首付均是50%，市民可以就同样的投入成本与各自的回报率作比对后予以选择。

该专家表示：“目前，全国市场呈现下浮的迹象，但是高端豪宅市场以及商业的市场反而是逆势上扬的，多个城市豪宅的市场成交量和价格都有所上升，而且成交率有所加快。本次新政对于住宅市场来说影响比较大，对商业地产反而是没有调控的，所以有投资需求的市民，可以将目标选定在商业地产。”

根据某房地产机构监控的数据显示，4月份郑州市非住宅类产品的销量超过了2、3月份的销量之和，这是新政后的一个显著变化，此变化也证明商业地产越来越得到投资客的青睐。