地方“温柔消化”楼市猛药

调控先紧后松？

上周，河南省住建厅公布了我省楼市调控细则，与大多数地方新政一样，因没有产生明确且严厉的调控举措，又被称为“温柔八拳”。在此之前，广州、重庆、深圳等地细则也都被冠以“太温和”，这似乎意味着此轮新政从最初的狂风骤雨正在向和风细雨转变，伴随着开发商底气的越来越足，购房者则对调控的最终效果感到愈加迷茫和无措。晚报记者 王亚平

【新政】

“温柔新政”遭遇口水

5月26日，河南省住房和城乡建设厅公布了楼市调控细则，这份文件的名称是《关于进一步加强市场监管促进房地产市场平稳健康发展的通知》。之所以称其为“省八条”，是因为全文由8个部分组成，每个部分着重说一项内容。

这8条内容包括了房地产开发秩序、商品房预售和交易、调整房产供应结构等方面。但这份通知并没有涉及打击房产投机、提高交款比例等配套措施，也没有规定利用税收等杠杆调节楼市的内容。

从总体上看，这8条内容和现行的有关规定及国家此前发布的措施大致相当，但因缺少对于诸如“捂盘惜售”、“未获预售许可就提前认购”等行为该如何处罚等内容，因此显得相对温和。

该细则甫一公布，就有多位专家和开发商进行解读和点评，其中不乏口水战。河南房地产业商会秘书长赵进京认为，“省八条”总体上来看很客观，也符合省情，主要在预防上下工夫，这样会使整个楼市朝着更加健康合理的道路上发展。

在河南财经学院教授刘社看来，该细则操作性不强，它的出台只是个“心理作用”，对楼市不会造成很大的影响。

永威置业马水旺坦言，该细则对整个楼市来说，几乎不会起到抑制房价的作用，没有涉及整个行业的实质问题。

在采访中，业内人士普遍坦言，河南楼市新政比较温和。值得关注的是，此轮调控之下，温柔的地方细则并非我省，广州、深圳、重庆亦如此。

比如5月23日的重庆地方细则，与外界预期不同，此前作出高调表示要控制房价并征收特别税的重庆市则将细则调控重点落在加强住房保障、增加供给、规范市场秩序等方面，也没有对三套房停贷作出限制。

【影响】

买卖双方态度转换

截至目前，此轮调控除了北京地方细则略显严厉之外，其他省区则都普显“温柔”，这一举措仿佛使得当初令业内人士感到“胆战心惊”的房地产调控正在逐渐转变为和风细雨，开发商和购房者的心态也在发生着微妙的变化，“卖房的底气更足了，买房的则感到手足无措”。

楼市苛政被地方“温柔消化”后，地产大亨潘石屹坦言，开发商们就“犹如濒临淹死的人看到海面上漂来一块木头”。

“目前的销售进度比预先想象中要好，对市场前景没有太大的担心，虽然老百姓的观望情绪还存在，但该买的还是会出手。”帝湖花园项目营销总监董政坦言。谈及我省调控细则的温和，他对今后的销售更有信心了。

而对于原本就对此轮调控不感到担忧的开发商而言，温柔的地方细则显然让其更敢于放手开发。

一位不愿具名的开发商表示：“这轮调控政策出台时，大多数开发商手中都有充足的资金，‘钱多本来都壮胆’，如今细则也表明了地方政府的态度，如果中央对此不作回应，新政的威力自然会慢慢淡化。”

与开发商的底气十足不同，寄希望于新政降低房价的购房者开始显得迷茫和无助。“还该不该等下去？如果等来的是调控未果后的房价暴涨，那就惨了，还不如现在赶紧挑选房源。”因为中央调控举措出台而转为持币观望的市民陈欣很是困惑。

曾经是买房积极分子，也参加了多个团购组织的李伟，在中央新政之后，也开始了观望，但在我省调控细则出台后，他认为房价下降几乎是不可实现的幻想，于上周末再次投入看房大军，准备近期解决房子问题。

楼市盘整深度博弈

【分析】

在温柔的地方细则相继出台后，人们不禁要问：严厉的中央调控，为何会在地方软着陆？

对于此，有专家指出，这有其客观原因，因为倘若过于严厉，市场会进入极度萎缩，这不仅对未来楼市的发展不利，也会伤害到实体经济。也有人认为，这其中存在着更深层次的原因和博弈。

“之所以地方细则大都较为温和，主要有两个方面的原因：一是地方财政收入对房地产业的依赖性过强；二是中央调控政策中，‘坚决遏制部分城市房价上涨过快’这一说法也为地方政府留有余地。”刘社认为。

她进一步分析说，各地要发展，地铁轨道要建设，都需要大量财政支持，蓬勃发展的房地产业就顺势成为地方财政收入最直接和快速的来源，对房地产业的依赖性越强，就越不会抑制它的发展。而对于“遏制部分城市房价上涨过快”，各地政府则都可以想当然地认为自己的城市不属于这一范畴，深圳房价都涨到那么高了，依然没有严厉的地方新政，河南自然也不会严厉。

在她看来，当前的市场正处在深度的博弈之中，买卖双方之间、政府之间均有。

河南王牌企划有限公司董事长上官同君坦言，地方细则温和的原因与各地的房地产发展现状相关，我省的细则较为符合实情，至于其影响目前尚不好说，也不一定地方细则温和，市场销售就会转好，趋势判断还需要以5、6月份的实际销量来作参考。

对于市场的质疑，重庆市国土房管局有关人士的回答则较为直接和犀利，“不能别人生病，重庆来吃药”。

诸多业内人士认为，一些楼市价格起伏不大，处于正常发展周期的城市，调控力度不应当过于严格，这很符合中央有保有压、灵活对待的方针。

调控会否先紧后松？

【预言】

在4月中旬，中央调控举措出台后，各地楼市销量逐步下滑，市场在楼市销售的“红五月”显得颇为冷清。尽管价格尚未有明显下调，人们对市场预期已经明显改变，认为降价无非是早晚的事。

不曾想到，这轮被称为“史上最严厉”调控举措却遭遇了地方政府的“温柔消化”，对于调控的最终效果，大家开始担心和怀疑。

“如果中央政府对各地温和细则表示默许，不作回应，这轮调控的影响可能会逐步淡化，不过博弈正在拉开序幕，后面还会有较长时间的观察期。”刘社认为，对调控效果也不必感到太过担忧。

一位业内学者分析道，如果说此次调控目标，就是要遏制房价过快上涨，那么目前，可以说房价过快上涨已经得到初步遏制；如果调控的目标是要把房价降下来，那还有很多的措施可以出。也正因为期待不同，致使观望气氛出现。

房产税是当前业内人士呼声最高，也被认为是最能遏制房价上涨的“良药”，只是近期关于它的传言四起，从“三年内免谈房产税”到发改委出面辟谣，反映了政府对房地产调控也有为难之处：不调控不行，调控又怕影响实体经济。

不过眼下，似乎房产税改革箭已上弦。上海已经将房产税方案上报中央，如果上海能以变通的方式达到开征房产税的目的，这或将增强人们对此轮调控的信心。

本周一，国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中提出要“逐步推进房产税改革”，这一消息即出，被楼市“绑架”了的股市就有了快速反应，当日沪指下跌2.40%，失守2600点。

有财经评论员表示，国务院同意逐步推进房地产税改革的消息，让近年来争论不休的房地产税问题终于盖棺定论。开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策。国家下此决心目的是为了保证地产行业健康稳定发展、抑制炒房行为，从根本上保障经济平稳运行、产业结构调整的顺利进行。