相比其他区域，郑州西区配套成熟、交通顺畅，生活节奏较慢，植被多、自然环境好，学府林立、公园遍布，然而就是这样一个广植人心的宜居区域，却至今没有真正的高品质住宅诞生。

为什么会有这样的现状发生？限制该区域产生高端住宅的因素是什么？记者通过采访发现，这其中既有历史的因素，也有现实的问题，更与城市发展有着某种联系。

但业内人士认为，随着西区宜居价值的日益凸显，它越来越成为开发商的掘金高地和郑州市民购房的首选区域。

晚报记者 袁瑞清 梁冰

【历史因素】 被遗忘的购房需求

西区人的住房条件改善的更早。以至于，当商品房在北区和东区建的火热的时候，西区仍是一副波澜不惊的景象

以二七塔为起点，一直往西，延伸至市委市政府，这中间，党政机关、事业单位、学府机构林立，人们生活安逸，市井繁荣。

“正因为如此，相比其他区域，这里的居民大多在福利房时代，就拥有了较为宽敞的住宅。即便在房改之后，也有许多品质相对较高的单位定向开发楼房。”

一名熟悉西区房地产业发展历史的人士认为，这使得西区人购房需求相对较少，居民商品房的意识也觉醒地相对较晚，“在很长时间内，西区的刚性需求都不旺盛，就像一个被遗落了的角落一样。”

“在开发楼盘的时候，似乎大家都会不约而同地选择东区或者北区，因为这些区域购买力旺盛，房子卖的好，房地产业发展的也相对成熟。”从事房地产业的李先生说。

事实情况也的确如此，作为老生活区，西区聚集众多生活小区。比如伏牛路沿线，就分布了五建公司家属院、郑州自来水公司家属院、郑州燃气公司家属院、白鸽集团家属院、汝河小区等众多的拥有单位建房背景的生活小区。

或许也正因为此，与北区、东区所不同的是，西区人的住房条件改善的更早。以至于，当商品房在北区和东区建的火热的时候，西区仍是一副波澜不惊的景象。

“那时候也在西区看房子了啊，房子有是有，就是感觉品质上比东区和北区的有差距，所以我选择了去北区购房。”说起前几年买房的事，住在秦岭路的刘女士说，其实挺想在西边买房的，就是没有合适的楼盘。

在过去的几年时间里，很多西区人为了追求更高品质的房子，纷纷去东区或者北区购房。而这又使得开发商在进军西区的时候，会显得犹豫。品牌开发商专注于东区和北区，使得西区的高品质楼盘一直较少。

不过，令人欣慰的是，这种局面正在得到改善，随着康桥上城品等众多品质楼盘的出现，西区人居水平正在得到提高。特别是近期亮相的“溪山御府”项目，更是被业界寄予了厚望。

【现实因素】 高成本与高品质的悖论

其实对于任何区域的房地产开发而言，高成本与高品质就是一对难以回避的悖论，在西区，这同样体现的很明显

有业内专家表示，西区在郑州房地产发展的第一阶段，并不是活跃的区域，因为没有空余土地（净地）出让。等到第二阶段，东区、北区基本无土地供应的时候，西区的旧城改造、旧厂房改造、城中村改造的土地供应量显示出了强大的发展后劲。

“然而此类开发的土地、拆迁成本问题、客群定位问题使得开发商不愿意建造高端住宅，更愿意建造相对普通的住宅以便快速销售、快速回款来满足大宗开发的租金问题。”

西区土地成本的走高，几乎是有目共睹的。比如去年的12月9日，一天时间内，郑州西区就诞生了5块“地王”，最贵的一块地合529.8万元/亩。

以529.8万元/亩的这块住宅用地为例，根据地块容积率、限制高度、绿化面积，建安成本、管理及配套等费用，计算公式为：2649.75元/平方米（楼面地价）+1600元建安费用+180元报建费用+200元配套费+税收=5093元/平方米左右。

其他地块的建房成本也在5000元/平方米左右，这样的成本，还不包括银行融资成本、公关费用、媒体投放费和开发商预期利润。总体上来考虑房价，肯定要在6000元/平方米左右。而新地王同地段目前的房价，一般在5000元/平方米左右。

在高成本的压力下，很多开发商往往很难守得住寂寞，这也使得西区的高品质住宅成为了稀缺品。很明显的例子就是，很多投资者更青睐于北区与东区，因为西区高品质楼盘并不多。

业内专家认为，品质高的房子成本必然也会增长，房价肯定会上扬。当前，西区楼市的开发成本近两年提高了不少，大企业与小企业做的产品本质上的区别也会拉大。

另一方面，很多业内人士也认为，目前东区和北区的楼市有“炒作之嫌”。“为了某一区域、板块的快速发展，适度炒作是必不可少的，但是过度炒作，不仅会混淆视听，而且会产生大量的房地产泡沫。”有人坦言，其一万多元的天价房价，跟购房者的跟风与某些开发商的炒作密不可分。”

该业内人士表示，西区目前缺少的，正是这种有效的炒作，这应该也是限制这个生态宜居板块发展的一大诱因。

【城市因素】

“北移东扩”下的非均衡发展

一个城市某一区域的房地产热度，往往与这个城市的总体发展规划与政策密不可分。郑州的东区和北区显然就是这种规律下的产物

如果让时间倒退回去20年，那时，可以代表郑州“高度”的是西区，而且这种高度在20年以前的岁月保持了很久。不过，在政策的主导下，西区时代逐渐隐去。

2002年，郑东新区整体规划方案出炉，一座新城就此诞生。在政府“北移东扩”的战略部署下，郑州东区和北区得到了快速发展。

有了政策的有力推动，郑东新区、郑州东区和北区的房地产行业如火如荼，高楼大厦鳞次栉比，高端住宅层出不穷，郑东新区的房价引领全城一路走高。当下，郑州的城市名片自然就是水域靓城“郑东新区”。

从“纺织城”到“商贸城”，再到“水域靓城”，这反映了郑州的城市变迁，也显现出其中政策的巨大导向作用。

“东区受捧，西区失宠”。“就房地产行业来说，西区一直没有高品质住宅出现也在情理之中。因为，它缺少政策的有力扶持。”一名业内人士如此认为。

而在坊间，有一种说法是，“郑东新区是富人区，有钱人都住这里”。

目前，这种说法已然成为人们的一种固有观念，影响着消费者的购房意向，也左右着开发商的投资方向。基于这样的原因，所以包括郑东新区在内的郑州东区多有高端住宅出现，而西区就显得非常稀少。

作为郑州的老市民，同样属于富有阶层却居住于西区的程先生认为，西区居住着很多郑州土生土长的“老贵族”与富人，这个数量未必比郑东新区少。相比之下，郑东新区多是一些到郑州时间不长的“城市新贵”，以及外地的富人，是他们托起了郑东新区的房价和高端住宅。

“这种观念实质上误导了很大一批人。”程先生认为，如果将郑东新区比作一个朝气蓬勃的年轻人，那西区就是一个充满内涵且内敛的老者。

“我一直居住在西区，购置的多套房产也都在这个区域。”程先生说，他对西区情有独钟，这里配套成熟、交通顺畅，生活节奏较慢，且植被多、自然环境好，学府林立、公园遍布，是一个广植人心的宜居区域，只是他的价值还未被充分挖掘出来。

他提醒广大市民说：“不应该被一些坊间相传的说法所误导，让这种观念成为束缚西区发展的因素。”

其实，对于市场嗅觉异常敏锐的开发商来说，早就看到了这个生态宜居区巨大的发展前景，从去年至今大小楼盘扎堆西区就可看出其中端倪。

尤其在居于市府核心的嵩山路上，由高端住宅、公寓、百货、超市、会所、广场及园林景观等组成，规划建筑面积近40万平方米，旨在引领中原品质地产最高水平的人文厚宅“溪山御府”的出现，相信一定会刷新该区域楼盘的品质标杆，给诸如程先生在内的，对这个生态宜居区怀有深厚感情的郑州市民带来一个超乎想象的期许。