4月以来，楼市犹如经历一场“大考”，在住宅受“限”的背景下，以商铺为细胞的社区商业，更受到投资客的青睐。

近年来，郑州的社区商业呈现出百花齐放的态势，从零星商铺到集成商业，从临街“门面房”到特色街区、商业中心，从单纯的配套功能到专业化或综合性服务功能的变迁。

但繁盛之下亦有不足，我们不禁要问，社区商业的“淘金梦”还有多远？

晚报记者 袁瑞清/文

赵楠/图

局势扭转 社区商业成“香饽饽”

如今，社区商业也越来越受到投资者特别是中小投资者的关注

去年，李阿姨在大学路某楼盘购买了一套87平方米的住宅。最近，她又看上了该楼盘一套50多平方米的小商铺。

“现在是商铺比住宅更抗跌，市区的商铺价格太高了，所以选择社区商铺，这样投资少些，后期收益也比较稳定。”

记者的一位朋友于2008年贷款30多万元在西区购买了一套60平方米的底商，去年交房后便租给了一家卖装饰用品的商户。“虽然前期的租金并不高，但是还完银行贷款，还能有近千元的收益。”

合富辉煌河南公司提供的数据显示，2009年1月至2010年6月，郑州市商品房销售面积为1523万平方米，其中商业用房为130.51万平方米，特别是从今年2月至今增长幅度明显。

记者了解到，在商业地产的销售中，社区商业的销售占比达到了2/3以上，是商业地产中的中坚力量。

就单个项目来讲，社区商业单个项目市场投放量基本在5万~6万平方米，且一个项目配套建设3万～4万平方米社区商业用房的现象已相当普遍。

郑州永威置业常务副总经理马水旺认为，社区商业成为“香饽饽”，自有其道理。

一方面，社区商铺因大多用于销售生活必需的日用品，营业收入较稳定，租金收入也比较稳定，因此投资回报也比较稳定。另一方面，社区商铺回报率高，方式灵活，很多楼盘商铺以小面积商铺为主、大面积商铺为辅，大大降低了商铺的总价，又丰富了社区的商业经营模式。

遭遇瓶颈 经营现状冰火两重天

尽管社区商业已成为众多人眼中的“蛋糕”，但品尝起来似乎也不那么容易

“有钱人打个酱油还要开宝马。”在郑东新区某高档小区买了套房子的程先生，对朋友开玩笑地说道。

“本土品牌不让进，国外好品牌不愿进。”中原地产河南公司董事、总经理冯建军感叹道。结果是社区门店“高档”起来了，而与日常生活息息相关的一些商业，却被招商人员以“太土，和社区格调不搭配”为由拒绝。

“即便是高档小区，业主也不愿意每次叫个外卖都是100多的比萨吧？”冯建军认为，这从侧面反映出社区商业发展的误区，是一味追求奢华高端，还是和居民走得更近些？

商务部的一份调查显示，目前除了东部沿海省份和一线发达城市的社区商业发展水平较高外，我国大部分地区社区商业的建设和发展还比较薄弱，仍处于原始的住宅销售辅助产品阶段。

河南财经学院教授刘社认为，租金问题也是制约目前社区商业发展的一个瓶颈。“理想的投资状态是8~10年收回成本，但这要建立在小区入住人口达到70%的基础之上，新建小区短期内很难做到这一点。”

而投资者为了尽快回本，往往调高租金定价，加大了经营压力，使商家经营举步维艰。“即使有人能承受，但风险也较大，一旦商家关门歇业，后来者更望而却步。”

尽管社区商业问题不少，但也不乏成功先例。顺驰·第一大街、曼哈顿广场、富田·太阳城、帝湖花园都是较有特色的例子。比如，位于郑东新区的顺驰·第一大街，可以说是目前东区人气最旺、商业气息最为浓厚的地区。这里的阿五美食，每天就餐的人总是排起长队。窗帘、五金、药店等各种类型的商业业态也十分繁盛。

合理规划

突出特色才能做强

社区商业拥有着“就近便利、物美价廉、服务多样”等诸多先天优势，但其距离“淘金梦”究竟还有多远呢？

在记者的采访中，受访人士几乎都认同一个观点：社区商业前景广阔，但只有合理规划，将地产与商业有机结合，才能真正把社区商业的蛋糕做好做大。

河南省社科院副院长刘道兴曾感慨地说，商业地产一定要加强与商家的联系和合作，因为对于商业地产和地产商业这两个概念，落脚点应该是地产商业。

河南省商业经济研究所所长张进才也表达了类似的观点。他认为，开发商要摒弃急于出售回笼资金的想法，要有“养铺”的心态和耐心，认真权衡长期效益和短期收益的关系。

“从‘经营’项目的角度考虑，对社区商业先租后售或只租不售，并将招商工作提前，对社区商业进行统一规划，集中管理。”

这从商家方面也可以得到佐证。丹尼斯百货行政处处长徐祺对记者表示，丹尼斯入驻社区一般采取便利店和大卖场两种形式。

他说，便利店的要求相对简单，但大卖场在选址时，除了考虑到社区的人口，及对周边地区的辐射力外，往往还会注意到楼盘建设的一些细节，比如楼层的高低、墙面的承重、上下层的通道、商铺的长宽比例等。

“这些都是需要开发商在规划时就应该考虑到的问题，要想引进何种业态，都要提前进行合理规划。”徐祺说道。

他认为，事先的引导性规划很大程度上决定了项目的命运，根据项目的人口规模、客户特征以及周边商业进行细致的分析评估，约定小区的业态，并在合同中加以严格界定，坚持统一经营的原则，以形成有特色的商业氛围。

令人欣慰的是，如今的社区商业也开始受到开发商的重视，逐步向第三代社区商业转型。

目前的郑州社区商业，已经从当初的便利店形式，逐步演变成为在小区的内部、周边开发出各种特色的商业街。像普罗旺世的“地中海生活广场”、联盟新城的“U尚88”、绿地·老街的新天地海派风情街都属此例。