2010年上半年的郑州楼市，走过了跌宕起伏的6个月，商品住宅、商业用房、二手房的行情数据也有了切实的演绎，4月份之前的热情高涨和调控之后的量跌价挺为整个上半年楼市勾勒出了清晰的脉络。

晚报记者 王亚平

上半年楼市，看看这些数儿

2010年上半年郑州市区商品住宅共计批准预售350.61万平方米，同比增加55.8%，环比下降16.2%，成交备案442.4万平方米，同比增加8.2%，环比下降25.0%。供销比为0.79∶1，而同期供销比为0.55∶1，2009年下半年为0.71∶1。

2010年上半年郑州市区商品住宅成交备案价格为5084元，同比上涨14.1%，环比上涨9.0%。

新政后郑州市区商品住宅4、5、6月份批准预售面积分别69.44、61.13、89.34万平方米，预售情况稳中有升，这是2009年市场火爆情况下开发商加快开发节奏，集中在2010年5、6月份入市的表现。

郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案面积分别为88.79、55.95、59.29万平方米，自2009年3月份以来，除了2010年2月（因春节成交量少）外，新政前的月成交量均在80万平方米以上，而新政后的5月、6月份成交量不足60万平方米。

郑州市区商品住宅4、5、6月份成交备案价格分别为5007、5506、5419元/平方米，同比分别上涨了13.2%、15.4%、16.5%。

2010年上半年郑州市区商业用房新增供应量35.87万平方米，呈快速增长趋势，增幅37.22%。上半年销售均价为8773.26元/平方米，同比增长15.90%。

关键词：供销比

记者探访：“可买的房子不多，有好产品还是会出手”

今年3月，郑州楼市价格上涨、优惠难寻，买房热情高涨。当时，除了中牟的房地产项目，郑州各区域销售均价普遍在每平方米5200元以上，且同一项目，好楼层、好户型的房源还会比销售均价高出数百至千余元。

“供小于需，房价肯定要上涨，有的房子二批房源会比第一批每平方米提价500元。”回忆起3月份的楼市销售，一项目置业顾问如是说道。

当时，位于桐柏路棉纺路交会处的锦艺国际华都销售可谓一个鲜明案例，“我是年后不久，以5700元/平方米买的，几天之后再推出的房源售价已经涨到6400元/平方米左右，且一房难求。”该项目业主陈女士很庆幸自己早买了几天。

自4月中旬房贷新规发布之后，老百姓的购房热情骤减，商品房成交量随之减少，但市场呈现出量跌价挺的态势。

不过，即便市场观望气氛浓厚，记者发现，一些性价比较高的楼盘仍然取得不错的销售业绩。

“主要原因是市场上可售房源不多，供应量不大。”合富辉煌房地产（河南公司）市场研究部经理王二平分析说。

以西区为例，上半年，在售的大盘仅有锦艺国际华都、帝湖花园、中原新城。但凡有高性价比产品推出，购房者都倍加关注。通过走访，记者了解到，一些对调控效力心存质疑的购房者，在遇到好房子时，还是会果断出手。

关键词：商业用房

记者探访：资本觊觎，供销两旺

调控之前，是住宅首付两成，商业首付五成，但房贷新规出台后，两者就站在了同一起跑线上。而曾有人测算，郑州商业地产的年租金回报率，已经是住宅的3倍左右。在这种情况下，租赁回报更高的商铺、写字楼吸引力就显露出来。

上半年，商业用房的供应量也呈快速增长趋势，比如航海路淮南街附近就矗立起写字楼项目，且很受市场欢迎。

但即便如此，2010年上半年郑州市商业用房仍然呈现供不应求的状况。据中国服装商贸委员会秘书长成文透露，一股来自温州的民间资本，正在郑州四处找寻商业地产项目，“商铺、旧城改造、步行街、商贸城，他们都非常感兴趣”。

商业用房销售形式较好，延续了2009年商业地产市场的供销两旺局势。

价格趋高，销售也出乎意料。据知情人士透露，如升龙商业广场、亚星财富广场等项目看房客不减反增，签单量也明显上升。而正弘数码公寓，仅一个月就卖掉了所有商铺。前日下午，近1个小时记者发现有五六组咨询商铺的客户进入大厅，其中相当一部分是由原本投资小户型住宅转入商铺的投资客。“现在股市不好，投资商铺还是一个不错的渠道。”

郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟分析说，历年来郑州市商业地产发展较为缓慢，2009年以来受整体市场影响，商业地产销售大有起色，但就后期供应格局来看，潜在供应量巨大，未来竞争将愈加激烈。

关键词：区域态势

记者探访：郑东新区房价最高，金水区是销量冠军

调控之后，销售量减少，但是上半年各区域商品房价格快速攀升至历史新高，相对其他区域而言，郑东新区的房价总是会高出一大截，但在业内人士看来，其较高水准的规划设计和稀缺的土地价值决定了其未来的升值潜力。

新区的房价年后有一波较快的上涨，位置较好的低密度房源，每平方米售价接近2万元。价格较高的房子主要集中在农业东路中州大道以东、CBD附近的房源，如绿城百合公寓、温哥华山庄等。

郑东新区其他地方的房子，价格要相对便宜一些。在新东站长途客运站附近的正商东方港湾，记者咨询的几套位置户型不一的住宅销售价格，几乎没有低于每平方米8000元的。

除了郑东新区，今年二七区房价上涨也较快，陇海路上的鑫苑现代城项目销售价格在每平方米7100元，现场一位看房的消费者告诉记者，“我原来预计是6500元，开盘价高出心理价位好几百，没能力买了。”在同路段的另一处售楼部，昨日一上午时间，来楼盘看房的消费者有30多组，“位置因素”还是让很多客户勉强接受了这里近7000元每平方米的价格。

在销售量方面，因为金水区供应量较大，品牌房企集中，销售量成为区域冠军。上半年在售的楼盘主要有：建业枫林尚苑、升龙凤凰城、银基王朝三期、华林尚峰苑、金印阳光城、汉飞金沙国际、天伦星钻、嘉辰时代公寓等数十家楼盘。

不过，在曹庆伟看来，“因为起步早，区域发展成熟，金水区可开发用地逐渐减少，未来中原区、管城区将成为商品房市场新的供给大户。”

关键词：二手房

记者探访：外地人购买多，成交量下滑

2010年，二手房市场随着营业税优惠政策的暂停，加上传统农历春节的影响，自年初开始至2月春节前后，出现季节性调整，成交总量有所回落。

3至4月中上旬市场开始恢复活跃，4月17日受“新国十条”政策的调控及国家关于二套房“认房又认贷”的新标准等一系列政策组合出台，市场进入观望期。

新政之后，郑州多家二手房中介门店看房客寥寥，购房者的“买涨不买跌”的心理较为严重。

“除了市场原因，二手房价格与新房价格基本持平的现状让人心里很纠结。”原本准备置业二手房的张女士坦言，“我曾看过一个位于嵩山路附近的二手房源，报价为每平方米6800元。这么高的价格我还不如买新房。”

在上半年的销售中，二手房购买者还以外地人居多，这也是一个比较鲜明的特点。“来郑州买房主要是为了孩子上学，很在意配套的成熟和交通的便捷，但在售的很多房源位置大都不在市中心区域，所以挑选二手房。”最终在花园路某社区买了一套小三房的赵先生分析说。

对于这种现象，曹庆伟分析说，郑州市二手房市场多年来起伏不定，2010年上半年虽然受到新政影响，但二手房市场销售业绩已经上升到一个新高度。随着新房源价位的持续攀升，二手房供给市场的逐渐成熟和中介机构信誉的提升，未来二手房需求将得到有效释放，预计未来一年内二手房市场成交量将在经历3~4个月的下滑后再次攀升。

关键词：土地市场

记者探访：泾渭分明，4月是分水岭

相较于2009年土地市场轮番“肉搏”，“地王”频出的现象，2010年上半年郑州土地市场则呈现出泾渭分明、跌宕起伏的态势。

据郑州同致行地产顾问有限公司提供的数据显示，1~6月，郑州市累计成交住宅和商务金融土地95宗，合计11659.4亩，交易量是2009年同期的5倍。其中，3月土地市场交易爆棚，成交总面积高达1767.2亩，一度呈现井喷态势。

上半年，郑州市出让住宅用地区域分布不均，主要集中在西区、南区和郑东新区。其中，中原区、管城区份额较多，用地面积分别为1272.7亩和975.5亩，占全市比例分别为40.24%和30.84%。其次是二七区和郑东新区，高新区仅有少量供应，惠济、金水两区域则为零供应。

曹庆伟表示，中原区、管城区内存在众多城中村，随着区域内城中村改造工程的不断推进，这两个区域，将成为郑州市商品住房用地的主要来源。

另外，上半年保障性住房成为上半年土地市场的主角，经济适用房划拨面积占全市土地交易的69.55%，与此相比，普通商品住宅用地仅占27.13%、商务金融用地占比例更少，仅为3.32%，供应结构的变化历史罕见。

业内人士分析，保障性住房项目的大规模启动，将对高房价起到震慑作用，保证了城市化进程的稳健推进。