建设都市区

房地产业如何发力？

中原经济区上升为国家战略，郑州都市区建设已拉开大幕，郑州房地产行业该做何准备？如何发力郑州都市区建设？

4月23日上午，由郑州市住宅与房地产业协会、郑州晚报社等联合主办的“郑州都市区建设与房地产业发展——思念果岭山水‘宜居城市’高层论坛”上，政府领导、专家学者、企业代表等与会嘉宾，围绕区域经济和房地产业给郑州带来的开发机遇进行深入的探讨，通过思想碰撞，为郑州都市区建设献策献力。

与会嘉宾之一、中牟县县委书记杨福平认为，“房地产业是建设郑州都市区的抓手。”

中牟县居于郑汴之间，东西距郑州和开封大致都是30公里，是郑州和开封的牵手之地。中牟是郑州六县市面积最大的一个，地大物博，阳光充足，一马平川。

谋划未来，中牟正在提升规划，积极打造郑州都市区重要的产业支撑区，现代农业示范区，现代物流中心，生态旅游产业区，城乡一体化示范区。

在杨福平看来，中牟房地产有发展快、势头好、品位高、潜力大、发展空间大等几大特点。

“总的来讲，我感觉郑州市的房地产业势头很好、潜力很大、任务很重。”在当天的论坛上，二七区区委书记朱是西这样分析。

朱是西认为，所谓势头很好，就是这几年房地产业的发展在全国发展的势头很好，另外就是国内著名的房地产开发企业，已经纷纷看好郑州市的房地产业。所谓潜力很大，尤其是郑州市提出来都市区的建设，为房地产业的发展带来了很大的潜力。

同时任务很重，因为郑州市目前房地产业的发展，在全国的省会城市，包括和沿海发达地区的地级市相比，真正高端的房地产，或者说各方面功能完善、环境优美、管理科学、适宜人居住的社区还是偏少。

朱是西认为，现在郑州市商业地产、休闲旅游地产、工业地产的发展均比较滞后。

那么怎么样去做好郑州市房地产业的发展呢？朱是西认为，第一，要做好策划。第二，要做好规划。第三，解决好土地问题。第四，解决好高标准的问题。

二七区提出来四大板块的组团发展模式，这四大板块分为中心城区、运河新区（暂定）、马寨食品工业园区、龙西湖休闲产业集聚区。

作为郑州市传统商贸的中心城区，也作为郑州都市区建设的重要组成部分，二七区高度重视并依托房地产业的发展，坚持“组团发展”的概念，根据辖区发展现状和资源禀赋，打造“上风上水上二七、宜商宜居宜兴业”的新城区。

上周六，一场关于郑州都市区建设与房地产业发展的高层论坛，在有关专家、政府领导、开发商代表的参与下，隆重举行。与会嘉宾围绕区域经济和房地产业给郑州带来的开发机遇进行深入的探讨，通过思想碰撞，为郑州都市区建设献策献力。

建设宜居城市组团，克服城市“摊大饼式”粗放发展，拓展都市区发展空间，打造新的经济增长点，重点开发“十大组团”。随着建设序幕的全面拉开，新一轮发展的浪潮涌起，给郑州提供了前所未有的发展机遇，也将给房地产行业发展提供前所未有的契机。

晚报记者 梁冰

从城市发展历史看，现代城市的发展经历了从集聚到疏散，再到以中心城市为核心、城乡有机融合的都市区发展过程。随着城市功能区域化日益突出，城市之间相互依赖程度明显加强，城市化发展模式已经转变为以城镇密集区为主的“都市区化”模式。

都市区化是城市化的高级形态，构建都市区不仅是城市区域形式转变的一种自然趋势，更是为了促进地区协调发展而采取的主动策略。如以苏州、无锡等为标志的苏南地区（昆山最为典型）不仅率先实现了建设用地与生态空间关系的逆转，也构成了中心外围的都市区结构。

此后，随着上海高端服务中心职能地位的确立，以上海为中心，苏州等区域型都市区逐渐形成，而南京、杭州等次级中心城市也纷纷跨出市域门槛，形成次区域型都市区。

今年1月6日，中国社科院公布的国内城市综合竞争力前100强中，郑州居54位，城市综合竞争力不够强。在中部及周边城市围绕资源、市场、技术、人才和区域核心增长极的竞争日益激烈的形势下，郑州市的核心竞争力亟待提升。在此过程中，郑州都市区的建设，各特色组团的齐头并进，无疑将承担重任。

其实，早在前几年，新郑的龙湖板块、中牟的白沙板块，就以“组团”形式，开始了城市的边缘性延伸发展。如今，这两大代表性区域，房价早翻了几番，房地产业仍方兴未艾，品牌开发商扎堆造“城”。这可以说是城市组团发展的一个成功案例。

然而，也有专家指出，都市区在聚集经济和人口、创造物质财富和精神财富等方面作出了巨大贡献。但是，过度聚集产生的负面效应如交通拥挤、地价飞涨、生态环境恶化等问题也不容忽视。

我国的都市区所缺乏的并不是规划，而是缺乏像日本那样把规划上升为法律，并严格执行的制度，也缺乏像欧美国家那样形式多样的协调组织或者都市区政府，这正是我们所要借鉴和努力的方向。

“郑州市提出都市区建设是城市建设与管理理念的一次重大跃升，对郑州市未来长远发展将产生重要战略影响。”张占仓认为，在都市区建设过程中，郑州市房地产业发展空间巨大。未来房地产业要更加贴近民生、突出地域文化特色、打造“厚重、大气、典雅”的中原风格。

中原经济区建设的大幕已经拉开，郑州都市区建设的巨轮已经起航，郑州的发展又一次面临难得的历史性机遇，郑州房地产业也将迎来新的发展契机。让我们拭目以待。

在建设郑州都市区的规划中，为了克服城市“摊大饼式”粗放发展，拓展都市区发展空间，打造新的经济增长点，建设宜居城市组团，成为其中一项重要内容。

该项内容要求，各组团的规划建设都要突出特色，要有大视野、高标杆，突出前瞻性，规划之初就要统盘考虑交通、产业、教育、城市基础设施等，合理调整城市空间布局和功能分区，实现宜居宜业宜商的多功能兼顾。要重点开发“十组团”：宜居教育城、宜居健康城、郑州宜居职教城、新商城、中原宜居商贸城、金水科教新城、惠济高端服务业新城、二七运河新区、先进制造业新城、高新城。

在构建中原经济区的大背景下，郑州市委、市政府提出组团发展、产城融合的都市区拓展战略，明确提出要“谋划新的城市组团”。突出组团特色，在郑州都市区规划建设的框架下，建设宜居教育城、宜居健康城等若干特色组团，主动融入，主动呼应，主动作为。如宜居教育城，位于郑州南11公里，西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联络线以北，郑尧高速公路以东，规划总面积138平方公里。

目前，宜居教育城管委会已成立，启动了4个城中村的全面改造，改扩建了双湖大道、机场大道、轩辕北路等道路，除高压线外所有主次干道管网均已入地，12条道路完成升级绿化。

计划到“十二五”末，建成区面积达到36平方公里，城区人口达到30万，成为一个集教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的宜居教育城。

另外一个颇引人注目的是宜居健康城。为了满足人们日益增长的医疗服务需求、改变医疗功能与城市发展不协调的状况、分流中心城区城市功能、缓解城市交通拥堵压力、拉大城市框架、应对人口老龄化带来的问题，郑州市提出了建设宜居健康城的解决方案。

该组团位于荥阳市城区南部，东至西南绕城高速，南至马米线，西至S232，北至科学大道西延线，规划面积约117平方公里，规划人口50万～75万。

除了这“十大组团”，荥阳组团、中牟组团、新密组团等县区组团，沿黄文化旅游生态产业带等生态文化旅游组团，以及新郑龙湖组团、中牟白沙组团等区域型组团，也都在不断拓展城市空间格局，突破三环四环界限，进一步拉大城市框架，实现城市功能核心区、拓展区、发展新区和生态涵养发展区的差异化与特色化发展。

具体到郑州都市区建设与房地产业的关系，河南省科学院研究员张占仓说，都市区建设，需要进一步优化城市空间布局，房地产业发展需要适应都市区建设的新需要。都市区需要有科技含量、文化含量、人文含量、绿色含量的房地产业。

不过，张占仓也提出，郑州房地产业亟待转变发展方式，提升发展品位，创造自己的特色，树立自己的风格。

“郑州都市区”重点开发的“组团”：

宜居教育城、宜居健康城、郑州宜居职教城、新商城、中原宜居商贸城、金水科教新城、惠济高端服务业新城、二七运河新区、先进制造业新城、高新城。除此之外，还有荥阳组团、中牟组团、新密组团等县区组团，沿黄文化旅游生态产业带等生态文化旅游组团，以及新郑龙湖组团、中牟白沙组团等区域型组团。在此之下，延伸出来的人居核心组团主要有：郑州新区组团（中牟组团、白沙组团、郑东组团）、宜居教育城组团（龙湖组团）、宜居健康城组团（城西组团、荥阳组团）、二七运河新区组团和高新城组团。

“都市区”组团模式 延展下的人居组团核心

克服“摊大饼” “十大组团”齐头并进

高新城组团

郑州新区组团

（中牟组团、白沙组团、郑东组团）

宜居教育城组团

（龙湖组团）

宜居健康城组团

（郑西组团）

运河新区

组团

周小舟 制图

长期以来，中国的城市大多以“摊大饼”的模式推进，可是，随着城市的快速发展，人口、建筑、车辆的日趋膨胀，老城区已不堪重负，发展空间呈现饱和。

经过多年的努力，郑州市城市建设和发展取得了巨大成绩，已经具备了构建中原经济区核心增长极的基础和条件。

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