商业地产的大时代，机遇与挑战共存

2011中原商业地产“投资品质”鉴定团走进曼哈顿广场

业态规化科学 软硬件设施齐备

在区域扩张和政策利好的双重影响下，商业地产迎来了良好的发展机遇。因此，本报“2011郑州最具投资价值”商业地产评选活动自推出后，就成为业内关注的焦点，尤其是本活动的重要组成部分——“投资品质”鉴定团（以下称“品鉴团”）走进售楼部，备受投资客的期待。

上周日下午，由河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社，河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清，河南省商业行业协会副会长何宏剑以及部分商业地产“准投资人”、燕子看房团团员等组成的“品鉴团”来到了曼哈顿广场项目，对该产品的商业部分进行了客观的价值分析，也对郑州商业地产的发展前景有了更为系统的探讨。晚报记者 王亚平

“鉴定团”曼哈顿广场逛街

融国际名店、时尚生活、文化娱乐于一体……

15日下午3点，由刘社、宋向清、何宏剑三位专家组成的“鉴定团”抵达郑州曼哈顿广场项目售楼中心。

在置业顾问对项目各功能区的分布有了简单介绍后，专家们一行在项目工作人员的陪同下，到已经开业两年的商业街区内走访。“曼哈顿广场位于金水路与未来路交会处，是一个集高档住宅、公寓、写字楼、商业、五星级酒店等多种形态于一体的大型城市综合体，项目周边环境优良，高端生活配套齐全。有20多万平方米的商业体量，融国际名店、时尚生活、文化娱乐于一体……”在参观的同时，该项目营销总监洪敏向专家介绍了商业部分的运营情况。

历经近一个半小时的时间，从沿金水路的门店到街区内部的设施，以及沃尔玛、国美电器等生活商场都有了较为详尽的了解和体验。

作为新老城区的关节，升值空间较大

曼哈顿广场所处的位置就相当于膝关节或者肘关节，未来升值空间较大

“从产品区位看，占据着绝佳的地理位置，这也为商业的人气聚集提供了先天条件，硬件设施也都不错，逛起来较为舒适、轻松。”刘社直言自己的感受。

谈起在曼哈顿广场逛街的感受，宋向清略显激动地说：“这个项目无论从设计、建筑风格还是装饰装修方面都体现了一个大企业的大思路，更彰显了品牌的实力，给消费者营造了时尚休闲的逛街氛围。”

何宏剑则对该项目的业态规划给予了较高的评价，他认为这里的餐饮、休闲、娱乐都做得不错。对于投资商业地产的客户来说，地段是最重要的考虑要件，这也是项目运作成功与否的关键所在。宋向清认为如果把整个城区比作一个人体的话，曼哈顿广场所处的位置就相当于膝关节或者肘关节，未来升值空间较大。

业态选择正确，更着眼于城市未来

业态规划有一种着眼于未来的安排，这对带动整个商业部分的人气非常有效

在郑州的城中村改造过程中，升龙集团操刀的燕庄村改造是第一例，对于郑州这座城市的变迁有着重要意义。如今，沿金水路东行，在很远的地方就能一眼望见曼哈顿广场。高大的欧式建筑群直耸云霄，巨幅深灰色玻璃幕墙和赭色的住宅外墙交相辉映，构成了金水路东段耀眼的风景。

在整个社区底部，是集购物、休闲、娱乐于一体的商业广场，沃尔玛、国美电器、肯德基、必胜客、梵姿珠宝等一大批国际品牌都吸引着越来越多的市民聚集于此。

“虽然说在这样的区位，业态规划可以有多种方式，但是升龙选择了一种最为正确的发展模式，或许在短时间内效果的发挥还未能达到理想状态，不过这是一种着眼于未来的安排，国美、沃尔玛等主力店在社区内部，这对带动整个商业部分的人气非常有效。”宋向清分析说。

软硬件配套设施齐全，便利服务周到

无论是商务办公还是休闲购物，软硬件配套设施的齐全为大家提供了便利服务

在他看来，一个商业地产项目要想取得成功，管理者给予良好的市场培育是不可缺少的，“经过两年的培育和呵护，曼哈顿广场已经有了较大的影响力，不仅满足了周边居民的生活需求，越来越多的其他区域的购买力也纷纷转移至此，市场前景非常可观。”

对于曼哈顿广场的经营现状，该项目的营销总监洪敏告诉记者：“自2010年中旬启动的升级改造截至目前已经初步完成了灯光、室外休闲、品牌商家调整等阶段的升级，整个商业广场的购物功能、休闲功能更加突出。今年，我们仍将投入巨大资金重点引进一批知名商家，打造真正名副其实的一站式购物体验中心，全面提升项目的影响力和辐射力。”

刘社也就项目的经营现状给予了肯定和称赞，她认为，“郑州的商业地产正处于摸着石头过河的阶段，不过升龙走在前列，也有属于自己的战略模式，为郑州城市形象的提升和市场的繁华都做出了努力和贡献。”

除了街区商业的成功运营，曼哈顿广场项目的其他商业产品也获得了业内人士的高度关注，写字楼开盘热销，希尔顿酒店也将曼哈顿广场作为其进驻郑州的第一站。

曼哈顿广场究竟有怎样的魅力？“对于想要在此投资的客户而言，除了基于地段本身的区位优势和交通条件，当前能感受到的还有‘成熟’，无论是商务办公还是休闲购物，软硬件配套设施的齐全为大家提供了便利服务。”洪敏这样分析道。

发展商业地产，要谨防超需求供给

商业地产发展的大时代来临，市场容量有限，并非意味着都能经营的风生水起

座谈会现场，从曼哈顿广场的运营看郑州商业地产的发展，专家们在欣赏和肯定之余，也对遍地开花的商业地产现状有些隐忧。

当前，无论是从区域扩张还是政策层面来看，商业地产都迎来了良好的发展机遇，开发商、投资客纷纷将视线转移于此。“从经济发展水平、生活品质水平以及城市化率等多方面看，郑州商业地产发展的大时代已经来临，但是并非意味着所有的项目都能经营的风生水起，足够的实力和专业经验是商业地产开发商必须具备的要件，大家一定要谨慎和理性，毕竟郑州的承载能力有限，消费潜力也有限。”何宏剑坦言，“想在市场竞争中取胜，还要注意差异化和唯一性的培育。”

谈及当前郑州商业地产发展的不足，宋向清提醒投资客：“除了区域布局不够均衡，市场容量也不是很大，在进行投资时，消费者要选择好的‘品种’和‘物管’，善于‘挑三拣四’，这样才能规避风险，从而实现财富的保值增值。”