生态龙湖

诞生低密度宜居住宅的沃土

“虽未标榜‘郑州的南花园’，可是事实上它已经形成了”

将很快成为与郑州北区势均力敌的高档低密度住宅区

10年前，郑州南部的龙湖区域，因远离主城区，又归属新郑市，很多人并不看好。而10年后，随着郑州城区版图的快速扩张，在经历时间的沉淀后，龙湖镇从清寂到繁华，已成为一个充满国际风情的小镇。

其中，功不可没的当属善于捕捉商机的开发商。近几年，居易国际、正商置业、康桥地产、安联地产纷纷在龙湖安营扎寨，有力拉动了郑州南部的发展，提升了区域品位，也带动了区域经济。晚报记者 梁冰

郑州都市区“龙湖宜居教育城”人居组团发展报告 之 三

我对龙湖的关注比较早，也发现一些问题。环境、道路和建筑自成一体，就像一个小天地，但是，却没有商业和医疗配套。这一点，值得该区域开发商普遍注意。——河南

知名房地产专家李先生

如今的新郑龙湖板块正如同当年的广东华南板块。当初华南板块的崛起引爆了中国地产界的一场革命。而以千亩龙湖为中心的龙湖板块，在地产开发的浪潮下高速蜕变，正描绘着一幅和谐宜居的生态画卷。

——著名房地产实战专家、河南王牌企划公司董事长上官同君

人居手记

目前的龙湖板块项目扎堆，定位接近，同质化竞争激烈。龙湖板块的未来发展是一块大蛋糕，不是某家公司、某个项目就可以独自把蛋糕做大，也不是某家公司、某个项目就可以独自把蛋糕吞下。恰恰相反，这块大蛋糕需要众多公司共同开发，共同努力，共同培育，才能把蛋糕做大并最终吞下。

休闲地产为主打

虽未标榜“郑州的南花园”，可是事实上已经形成

新郑龙湖镇因占据着生态和交通环境的优势，所盘踞的板块直接催生了房地产一个新的领域——休闲地产。

徜徉于蓝天、碧水、青山、绿树的怀抱，使更多人的生活方式在悄然改变，寻求一种更充实、健康的生活状态。“我对龙湖组团房地产发展的态势关注已久，也去过很多次，可以说对那里的大多数项目都有一定程度的了解。近年来，龙湖房地产业呈现加速发展趋势。”河南财经政法大学经济研究院常务副院长李晓峰表示。

他认为，龙湖组团的崛起有其必然性，符合城市发展和居住郊区化的趋势和规律。这两年，龙湖板块的发展明显加速，项目云集。“现在翻一下报纸，龙湖板块的房地产项目广告分外集中和抢眼”。

“剖析其原因，我想除了该板块具有湖水和环境等先天性资源，还和这届政府的强力推动有关。”李晓峰表示，政府对新郑尤其是龙湖板块的房地产发展，起到了很重要的推动作用。

同时，他指出，政府对房地产市场的主导和推动，都是建立在客观趋势和规律基础上的，如果新郑和龙湖不具备自身优势，政府的催化剂作用将会大大减弱。

在河南财经政法大学教授刘社看来，这几年，龙湖在郑州的地位越来越重，一是因为新郑市的运作，借助拜祖大典宣传龙湖；二是龙湖具有优质的自然资源，各种基础设施的拉动，吸引了很多大盘开发；三是这里高校云集，为该板块积聚了足够的人气；四是随着郑州中心城区的房价越来越高，龙湖形成了价格级差，拥有了更多优势。

“可以说，以休闲度假为主打牌的龙湖，虽未标榜‘郑州的南花园’，可是事实上它已经形成了。”刘社表示。

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由竞争走向竞合

眼下龙湖板块的项目扎堆，没有拉开距离

“区域特性决定龙湖不能建特别小的户型，也不能建城市综合体，必须打生态环境牌。

基于对市场的判断比较统一，目前该板块高端项目扎堆，定位接近，而郑州的市场总量肯定没这么大，势必会造成产品的挤压。”刘社在谈到目前龙湖房地产业存在的问题时说，尽管龙湖的远期规划很好，但许多东西近期兑现不了，对市场的推动有限，增大了销售难度。

她举例道，过去，黄河滩的别墅曾出现过“盖好卖不动”，几年后随着市场好转和房价拉升，又修葺一番销售尾盘的现象。眼下，郑州的房价已被炒到高过平均收入两三倍的历史最高位，这对在龙湖拿到地的开发商的操盘水平提出了新的要求和考验。

“因此，一定要做好产品的差异化，从建筑风格、工程细节、供暖配套等多方面做细致的研发，满足更精准定位的客户群需求，才能在后期的销售环节占据主动。”刘社表示。

从市区域功能分配来说，龙湖板块的基本定位肯定要与郑州市区区别开来，体现出差异性。但这同时也意味着，在板块内部项目的定位就可能会出现一定程度的同质化特征。

李晓峰也认为，区域热并不意味着每一个项目都好卖。龙湖的地理位置与周边资源的特殊性，决定了开发商只能面对客户的二次乃至三次置业需求，致力于开发别墅、类别墅以及花园洋房等低密度休闲地产项目。

所以，虽然从区域上来看，上述的基本定位有其合理性和必然性，但是如果大家开发的楼盘都是千人一面，则其内部的竞争就在所难免。

“区域炒热了，并不意味着每一个项目的生意都一样好。”李晓峰指出，眼下龙湖板块的项目扎堆，大多数都是独栋、联排别墅和洋房，总价区间也很接近，没有拉开距离，这很可能会对客户群产生严重的分流，势必造成竞争。

因此，他建议开发商一定要在一个很热的共处区域里，做出各自产品的特色来，形成内部产品的差异化。主要是从产品形态和文化层面上来体现，使每家的产品都呈现出稀缺性，互相烘托，从而由竞争走向竞合。

“这有点儿类似于小吃一条街，整条街的知名度上去了，而且每一家的食品都各具风味，消费者才会高兴而来，满意而归，商家的生意才会越做越好。”李晓峰表示。

独特人文、生态优势

将成为与郑州北区势均力敌的高档低密度住宅区

新郑作为一个县级市，龙湖的教育资源是一种独特优势，在这里打造宜居教育城，是有着产业支撑的。

目前，龙湖大学城已建成面积近20平方公里，建成郑州大学升达经贸管理学院、中原工学院等8所高校。

新郑市南龙湖宜居教育园区管委会相关负责人介绍，目前龙湖地区师生人数已达14万左右，整个龙湖镇人口在20万左右。

“这样的人文环境，别说是在一个县级市，就是在中国内地都很罕见。”刘社认为，高校的进入，给龙湖镇增添了浓厚的人文气息，也为龙湖镇的腾飞插上了翅膀。

“龙湖之于新郑与郑州是一种纽带作用，将为二者的融合提供平台；而龙湖组团本身，在‘宜居教育城’的总体规划下，则将是新郑崛起的‘桥头堡’。”谈到龙湖组团未来的前景，居易集团国际城项目总经理幸留忠如此说道。

在幸留忠看来，近20平方公里的大学城，即将形成的公路、地铁、轻轨、航空等于一体的立体交通网络，得天独厚的自然资源和地理位置，良好的基础配套设施以及保存较好的原生态地貌，众多知名开发商的进驻以及“运河新区”的崛起，龙湖镇未来将成为融教育、科研、居住、商业、休闲、度假、高科技产业于一体的综合性区域。

正是因为有着相同的认识，所以龙湖吸引了相当一批房地产企业，在这里安营扎寨、大兴土木。不少开发商表示，目前龙湖板块确实有许多地产项目，并且都在建设推广阶段，但这并不意味着大家只有非此即彼的竞争，相反，这里存在着双赢或多赢。只要“蛋糕”做得足够大，大家都能有所收获。

新兴置业林溪湾项目总经理吴建强认为，龙湖具备顶级低密度住宅的根基。龙湖镇具有得天独厚的自然资源和地理位置，千亩纯天然的龙湖，良好的基础配套设施以及保存较好的原生态地貌，以生态的私密性为主要特点，是诞生顶级低密度住宅的沃土。

“客观地说，龙湖板块的细节规划还有些滞后。所谓滞后，我的理解是‘有待开发’或者‘潜力无限’。”吴建强表示，这块土地既然能够吸引如此多的目光，必定有它的价值存在。相信，龙湖区域将很快成为与郑州北区势均力敌的高档低密度住宅区。