突出重围

本土房企已到转型时

强化管理能力，根据企业储备，有选择性地转型运营模式

未来五年，随着郑州都市区建设，房企依然面临无限商机

调控持续加压、一线巨头频频抢滩、销售金额排行榜“二八原则”明显、管控模式滞后等种种迹象表明，房地产业强者恒强的局面愈发清晰，在“大佬们”的冲击下，本土房企面临的压力越来越大，深度转型已势在必行。晚报记者 王亚平

【现象】

房企巨头抢滩 楼市“二八”现象明显

“大佬”入郑，原本不是什么新鲜的话题。绿地、绿城、路劲、升龙等最先进入郑州的一大批外来房企早已为人们所熟悉；万达、恒大等全国一线房企的项目也成为中原的标杆楼盘，备受市场青睐。

在市场调控愈演愈烈，销量大幅下挫的背景下，国内地产龙头企业保利地产、雅居乐地产也开始高调进入郑州市场。近日，坊间还盛传万科、碧桂园等也准备在郑州安营扎寨。

若加上二七新城已经签约和意向签约的房企，如金地集团、上海世贸等，郑州俨然是品牌房企的聚集地。

如果说在政策环境宽松，各项目房源都能得以热销时，外来品牌房企的进驻给郑州市场带来的影响还微不足道的话，在严厉调控的当下，其冲击和挤压的效应就颇为明显。

从今年上半年各房企的销售数据看，万达、绿地、升龙三个外来房企位列排行榜前三名，且在前十名的榜单中，也多为外来房企，本土品牌寥寥，即便入榜，其销售金额也远没有达到预期规划，与外来巨头相比有较大差距。

对此，有业内人士称，当前市场的“二八原则”已经有所体现，即上榜的多为外来企业，本土品牌只占20%，“政策面如果继续施压，本土房企还没有及时转型的话，地产业强者恒强的局面将会愈发清晰，以后销售额上也会体现出‘二八原则’，排名前三的企业的销售金额可能占据80%。”

【分析】

盈利空间缩小 顺势向下走“攻城略地”

从近几年的市场发展看，一线房企往下走成为一种趋势，不止郑州，济南、西安、太原等省会城市也同样成为巨头们的主战场。

在刚刚过去的上半年中，万科累计实现销售面积达565.5万平方米，销售金额为656.5亿元，同比分别大幅上升76.7%和78.6%；万达集团公布，上半年实现收入618.2亿元，完成上半年计划的153%，同比增长69.7%；恒大上半年销售额为423.2亿元，销售面积达611.7万平方米，同比分别大幅增长101.7%和83.2%。

这些稳居金字塔顶尖的行业领军者业绩在不断增长，业绩不仅反映了当前房企的差距，亦折射了目前楼市的主要态势，尤其是布局二三线城市，贡献了相当大的销售额。

郑州同致行地产顾问有限公司副总经理耿大勇在接受记者采访时表示：“一线城市销售贡献率越来越低，二三线城市贡献率加大，已经是个趋势。因此，在一线城市发展相对饱和，盈利空间缩小的当下，品牌房企向下走是行业发展的必然，这也正如本土房企向地级市和县城进军一样。”

在他看来，以前的市场没有完全充分地竞争，对自有资金的需求量也低，然而随着行业成熟度地增加，对房企运营能力的考验不断加大。

一线品牌房企因为历经多年发展，已经拥有相对科学的管控模式，在面对政策、机制等市场大环境的变化时，能够快速做出战略性地调整，向下布局抑或进军商业地产等都为其赢得了较大的发展空间。

【趋势】

内忧外患夹击 本土房企已到转型时

尽管房地产行业相对暴利的粗狂式发展阶段已经过去，未来也还是有较大的发展空间。

有业内人士这样说道：“据了解，未来五年，郑州将重点加快推进郑州都市区建设、郑州新区建设、城乡一体化、沿黄生态示范带等五个方面的建设，房企依然面临着无限商机。”只不过，内因管控模式的相对滞后，外受调控政策和一线房企的影响，这样的内外夹击，让本土房企不得不深思战略转型的问题。

作为本土企业的卓越代表，建业始终走在行业的前端，进军酒店业和完善大服务体系就是其增强核心竞争力的强力措施，如今已经签约了11个酒店项目，上周六开业的上街雅乐轩酒店是建业集团的首个。

而为了赢得更好的发展，河南房地产企业早已经开始了抱团发展，去年8月中旬，本土知名的16家房企共同发起，注册资本为12亿元的“河南地产商会投资股份有限公司”正式成立，号称“河南地产联合舰队”。

几日前，该公司与新乡市人民政府在郑州举行签约仪式，将对平原新区原武古镇风情区约3平方公里的土地进行一级开发，总投资规模约160亿元。据透露，目前省内很多地市政府都在和他们商谈合作。

“现在的市场现状，让很多本土房企已经意识到了问题，比如早先只考虑建设、销售，现在逐步过渡到后期服务能力地增强。”耿大勇表示，“提升产品竞争力和附加值是最先应该考虑到的。”

很多业内人士认为，这一轮的调控将让房地产市场迎来大规模的洗牌，外地房企不仅为郑州楼市带来了全新的理念，也让老百姓感受到了先进材料、工艺以及高端配套带来的人居品质的提升，买房人将目光聚焦在品牌房企的项目上也是顺势而为，残酷竞争中只能是“适者生存”。

谈及本土企业正在遭受的压力，河南财经政法大学教授刘社表示：“‘活着才是硬道理’，郑州的城市化进程还有很长的一段路，房企依然面临着很多机遇，但要实现稳定可持续地发展，除了强化内功，也要适时地拓展思路，进行模式创新，比如开发保障房项目，参与社会进行新农村建设等。”

尽管受到外来巨头和调控举措的影响，本土房企面临着较大的压力，但在刘社看来，市场依然存在着很大的发展前景和机遇，只是房企要在模式、空间和开发产品上进行一些变化。

比如，模式上可以合作开发；空间上，本土企业可以“向下走”，由于受同一文脉的熏陶，进入和退出都会相对容易一些。开发产品上，要积极参与到政府大的发展规划中去，现在大力推进保障房建设，且随着发展，要实现市场与保障两条腿走路，保障房的份额在扩大，参与其中，资金和销售都不是问题，也有助于企业积蓄能量稳定发展。

在她看来，随着社会变化和行业发展，老年公寓、工业园区以及合村并镇等项目都是房企应该关注且进行尝试的。

随着行业的发展演变，企业所面临的内外部环境都已经发生了改变，战略就需要不断调整，在这样的情况下，强化集团的管控能力就非常重要。

耿大勇认为，万科、万达、恒大、绿地等房企巨头之所以能够在弱市下取胜，关键在于它们有成熟、科学的管理模式和相对成熟的发展模式，反应快、调整快，不单凭一个项目，而靠强大的规模。

一个成熟的房企经历过行业发展的波峰、波谷，能够对行业趋势有效把控，本土房企多是近五年发展起来的，对于市场认识不够，始终保有侥幸心理，认为“很快就会过去”。

实际上，外来房企产品较高的附加值就是本土房企低成本主导模式的一种颠覆，做有竞争力的产品和提升企业管理水平，在行业进入细分阶段的当下，根据企业储备，有选择性地进行转型都是本土房企应该要做的。