楼市下一站·中原地产2012年度命题

于上周结束的中央经济工作会议提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价的合理回归。这一高层定调，让原本仍抱有幻想的开发商放弃了“政策松动”以及“政府救市”的侥幸心理。

面对即将到来的2012，他们充满期望，但在制订计划和采取战略时，又比以往任何时候都显得谨慎，因为，房地产的生存法则正在发生改变，唯有精细化模式才能赢得更长远的发展。

晚报记者 王亚平

A

【命题·趋势】

明年楼市，下行已成定局？

12月18日，国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，49个城市新房价格呈环比下降趋势

郑州市住房保障和房地产管理局公布的11月份郑州房地产市场数据显示，11月商品住宅销售3237套（间），成交量比10月份的4515套下降了28%；销售均价为6290元/平方米，相比10月份的6493元/平方米下跌了203元。

而作为行业温度计的全国房地产开发景气指数，11月份为99.87，首次跌破100，这也是28个月来首次落入不景气区间，意味着房地产行业已经步入“冬天”。

“明年上半年，开发商的日子会比现在更难过。”深圳泰辰置业顾问有限公司总经理龙洋认为，“调控举措持续发挥效应，从全国来看，价格会持续下滑，明降或者暗降的项目将增加。”

之所以会有这样的观点，是因为中央已经定调，对房地产的调控举措不放松，市场的观望气氛依旧浓厚，房价已经进入深度下调通道，一些能看清大势的房企会主动降价，采取抢跑策略。

在河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社看来，明年将迎来房价的理性回归，一线城市的回调幅度会明显大于二三线城市，“这一轮调控的影响应该还会持续一两年时间，短期内市场不会转向，目前开发商不应该再抱有调控会松绑的幻想，及时调整策略，储存实力。”

在楼市调控的持续作用之下，房价回落或许已是大势所趋，年后的楼市很有可能在降价中开局。

“若明年开春，让利楼盘增多，楼市成交量或许会有一些反弹。”河南正弘置业副总经理王朴说，“今年很多项目都没有开工，楼市供应量减少，明年楼市的供需比也因此会发生一些变化。”

【命题·土地】

B

房企倾向储存实力，土地市场依旧冷清？

由于对未来市场的信心不足，很多一线房企降价促销，快速回笼资金，曾经火热的土地市场也陷入一片冷清，多个城市纷纷出现土地流拍，底价成交更是成为“主流”

受当前严厉调控的影响，谈及未来战略，开发商们大都认为应该“先生存再发展”，放缓拿地已经是他们默认的策略，有数据显示，十大标杆房企在购地投入上明显不足。

记者了解到，全国房企巨头恒大、雅居乐等公司已明确表示要暂缓拿地，而郑州多家房企已经调整了发展节奏，“缓拿地、稳开发”成为他们的主流思想，除了加大在售房源的推盘力度和优惠，部分项目则暂停开工，以节约资金。

“现在房企应该多练内功，先适应市场的变化。尽管存款准备金率下调后，市场上的流动性有所放松，但并不会对房地产行业有太大的推动作用，如果政策依旧趋紧，明年将是很关键的一年，先壮大自我保存实力。”永恒集团副总裁张子玖这样认为，“如果企业资金充裕，此时买地是个实惠的好时候，不过也要谨慎才行。”

持续性的政策调控，令开发商对后市的预判不敢乐观，谨慎拿地是一种普遍心态，预计短期内土地市场的低迷态势难以改变。

北京中原市场研究部统计数据显示，今年前11个月，全国主要的130个城市总土地出让金为1.18万亿。其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿。2010年前11个月，全国130个城市的土地出让金总额达1.7万亿，今年减少占比达30%。

“土地流拍或者底价成交，给地方财政带来较大的压力，为了让调控更有效力，应该谨防地方政府试图放松调控的举动。”有业内人士如此提醒。

【命题·机遇】

C

寒冬之下，房企并购会不会潮涌？

“房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。”有业内人士这样形容当前的残酷竞争，那么随着调控的进一步深入，明年市场的并购案会不会增多

“今年全国挂牌转让的房地产股权项目有所增多，这也是行业走向成熟的必然，实力房企会愈加壮大。不过，在郑州，房企并购还很少，强强联合开发者增多，如果调控持续严厉，明年这样的个案应该会增多，但还不会形成趋势。”龙洋表示。

据了解，房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，比如，白酒上市公司纷纷开始剥离房地产业务。继金种子、酒鬼酒宣布退出房地产行业后，水井坊也发布公告称，为集中资源发展白酒主营业务，公司以剥离账面土地成本5.3亿元的郫县房地产开发项目。

正如龙洋所言，当前市场上日子相对好过的有两类企业，龙头房企和只有一两个项目的小房企，龙头房企具有强大的品牌影响力和市场前瞻力，机构决策力准确快速，如万科、恒大以及本土房企建业集团等均超额完成本年度销售任务。

小型房企则因为体量小，资金压力不大，能扛较长一段时间。项目多、实力又不足以抵御市场起伏的房企则面临着较大的风险。

“市场转型期，是危险也是机遇，大型房企向下兼并，将从规模上壮大自身实力，提高品牌在市场上的影响力。”张子玖坦言。

对于购房者而言，实力弱、不能适应市场竞争的企业若被淘汰，则有利于规范市场秩序，使得老百姓能够更容易住上实力房企的好产品。

延伸阅读

从粗犷到精细，房地产的暴利时代渐行渐远

房地产调控不动摇，业界对2012年的楼市不乐观。

尽管在坊间，限购政策的争议很大，但从目前来看，这一应急举措的确遏制了房价的上涨势头，让市场恢复理性与冷静。如刘社所言，这是“时间换改革空间”的策略，未来随着保障房建设的快速跟进，会有更适于市场发展的政策来取代限购，但短期内这一政策还将继续担当调控主力军，针对投机、投资型需求发挥效力。

由于城镇化、经济发展以及消费升级还在继续，从长期来看，房地产市场仍有上升空间，然而，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，2012年是一个转型之年，企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。

要应对这样的变局，房企应从粗放型经营模式中跳脱出来，积极寻求市场突围之路，比如细分消费需求，不断丰富产品形态。与此同时，细节彰显品质，高性价比将是吸引观望的刚需族入市的决定性因素。

调控之后，房地产市场还将稳健上行，不过在刘社看来，暴利时代正在渐行渐远，行业背景愈加复杂，房企应该增强抗风险能力和逆市发展能力，以此获得更为强劲的竞争力和发展力。

刚需族，逆市买房要智慧应对

楼市调控期，要不要买房？这一直是购房者最为关注的问题。

各种不同的言论及悲观的预测，让原本就滋生了观望情绪的购房者更加犹豫不定。

“当前买房，应该根据自己的需求和不同的房源进行智慧判断，比如一些市中心的品质大盘，地段稀缺和产品自身的实力已经决定其内在价值，这样的房源就不容错过。”王朴建议说，一些房企推出大的优惠举措，也是不错的机会。

虽然说此轮调控严厉程度超过以往，不过行业发展大势依旧会是平稳向前的，尤其是如郑州这样的省会城市，有着强大的潜在刚性需求。

购房者尤其是刚需族，只要遇到价格、面积、地段等有着较强抵御风险能力的房源，就没有必要去等待。