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郑州开春楼市

“刚需抬头”专题报道

微调信号频现，刚需购买力缓慢释放

在房地产行业调控效果已然显现的当下，政策面也开始有了些许变化，从过去的全面打击逐步转变为保护首次购房需求，倾向性明显。而由于面临高库存压力，房企也在年后纷纷推出诸多营销新举措，这就使得对政策、价格、优惠颇为敏感的刚性需求渐露复苏之相。

记者 王亚平

基准利率

准现房

两房

小户型

首套房

婚房

【政策转向】

从全面打击到保护刚需

龙年新春，楼市政策“微调”信号频现。

2月初，央行在2012年金融市场工作座谈会中首次提出“要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求”。

之后是北京、武汉上调普通住宅标准，能够享受到购房契税优惠的购房者增多；合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭最高贷款额度比原先增加10万至20万元；尽管芜湖的购房送契税补贴政策被“暂缓执行”，其对楼市买卖双方也都产生了较大的心理影响。

而近日，北京、广州、上海、武汉、合肥等城市原本高企的首套房贷利率开始回归基准点，有报道称，一些股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。

正如知名财经评论家叶檀所言，房地产市场的预调、微调非常明确，那就是鼓励刚性需求、抑制投资投机性需求，保证房地产市场软着陆。

目前的市场，无论是一线城市还是二、三线城市，成交均以刚性需求为主，投机投资购房需求基本被挤出市场，二手房市场也有所转暖。

“房地产调控持续到现在，全国的房价已经开始回落了，在调控效果初步显现的过程中，这个时候纠正过去调控政策过于严厉所带来的一些误伤，尤其是在个人房贷方面，过去比较严格，甚至是把首次置业这种刚需都给误伤了。在现在这个情况之下，调控效果见效之后，再回过头来纠偏，更好地去保护自主需求，尤其是自主需求当中的首次置业的贷款需求，这跟我们整个调控政策的走向应该说是相协调的。” 上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受媒体采访时这样表示。

【销售遇阻】

好房源选择空间大，准现房增多

在政策层面释放出保护刚需的消息后，越来越多的专家、学者认为，楼市将重返刚需为主的时代。这是因为受限购、限贷等系列政策的影响，房企销售遇阻，库存量高位运行，这给购房者提供了较大的选择空间，而开发商为加快销售推出的大幅优惠也将吸引真正迫切需要住房的人们入市。

2月18日，国家统计局发布了70个大中城市1月份房地产市场数据，与去年12月份相比，70个城市新建住宅价格全部“停涨”。

同样，在这个冷清局势下，郑州楼市也不能独善其身，根据市住房保障和房地产管理局当日公布的数据显示，1月份，郑州市区商品住房销量为2007套，比去年12月份大幅下降2223套，成为2005年以来同期销量最低的月份。

不仅量减，1月份的郑州房价也出现了大幅下降，为5799元每平方米，比去年12月份下跌了211元每平方米，再次回到5000元时代。

对刚需族而言，房价回调，无疑是莫大的利好。记者了解到，目前郑州在售的商品房销售价格均有普遍回落，有的项目在推出大幅优惠、低价团购后的成交价格比之前下调15%左右。

据郑州同致行地产顾问有限公司统计的数据显示，2011年底，郑州商品房库存约达660万平方米，这几乎相当于去年全年市区商品房销售面积。

库存量之多，给购房者提供了较以往更广阔的选择空间，且由于销售滞缓，市场上的准现房呈增多之势。

“现在的房源类型、层次丰富，不少房企比以往更注重产品质量，在售的高性价比的项目也越来越多。”东方鼎盛地产（集团）发展有限公司营销客服中心总经理徐霖表示，而一些曾经高高在上的品牌项目，在遭遇市场危机的当下，也不得不放低姿态，纷纷加入刚需楼盘的行列，在她看来，现在是刚需族置业的一个好机会。

【营销精准】

政策“暖风”让市场短期升温

当下的市场，已经不再是白菜和鱼翅一起狂卖的时代，曾经房企热衷吹嘘的“概念”始终是一个空中楼阁，在销量持续下滑，资金紧张的情况下，楼市重心开始回归产品与品质，真正能够赢得刚需族者，凭借的只能是高性价比。

不难发现，楼盘的宣传也有了明显转向，“高通胀下保值资产”、“地铁物业、高回报”、“水域大盘”等诸如此类的广告不见踪影，替代它们的则是“购房享受五重豪礼”、“最低首付4万”、“十套特价房等你来”、“购房0月供、限时特供”、“一口价6200元每平方米”等侧重刚需族的营销语言。

近日，郑州多个项目售楼中心的人气有明显回升，成交量也较之前有所好转，“近期政策面上的微调都侧重刚性需求，不断推出的优惠举措，也吸引了一部分刚需族置业。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟这样表示。

从上海、南京等地传来的消息可见，2月中旬，多个城市商品房销售呈现暖意，楼盘加速快跑，已经占据楼市主要购买力的刚需人群纷纷出手。

面对这突如其来的“暖意”，部分开发商和还在观望的购房者都一时无法从寒冷楼市的大势中缓过来劲儿。

据记者走访了解，这种短期升温的现象，是因为去年的调控抑制了大量的刚需，而正是最近政策层面屡屡出现的“暖风”才让购房者密集出手。

“调控的目标是让楼市回归理性发展，按照郑州的供需结构，房价大幅下调的概率很小，且现在这个项目正在进行团购，价格已经很优惠。”刚刚在紫荆山路某项目置业的市民赵晓坦言。

有网友表示：“首套房利率全面回归基准已大势所趋，再过一段时间，首套房利率优惠政策或许也将出现，现在可以认真挑选适合的房源了。”

专家分析，在存款准备金率下调和要求“满足首次购房家庭的贷款需求”等利好消息下，成交量有望进一步加速回升，且随着流动性的释放，首套住房贷款利率优惠有望重现。毕竟调控的一个主要目的是挤出投资和投机需求，让中等收入家庭能够购买普通商品住宅。

不过，由于限购政策近期不会取消，因此即便预期市场可以回暖，也很难出现大涨。