作为《商业地产新财富周报》栏目的启动仪式，4月12日，本刊邀请河南省商业行业协会，以及绿地、建业、升龙、正弘、瀚海、美盛等10余家房地产企业，在位于郑州市农科路的堡隆酒窖，举行了“财富正前方——商业地产新财富周报”启动座谈会。

大家同是业内人士，又是郑州晚报的忠实读者，对本栏目的创立表示赞赏与支持，也提出了许多中肯的建议与设想。同时，就当前郑州商业地产行业的现状，以及存在的问题等，进行了热烈讨论与交流。

记者 梁冰

合作、交流、真诚、共赢

财富正前方

“商业地产新财富周报”启动座谈会上周四举行

商用不动产，应该为“用”而设计

河南省商业行业协会副会长 何宏剑

在“商业地产新财富周报”栏目中，原设置的内容包括一周独家、商铺投资解码、楼宇投资解码、财富点对点等。对此，何宏剑提出，如何保证独家很关键。此外，将“楼宇”投资解码改为“写字楼”投资解码更贴切，这样可直指人心、吸引眼球。

在谈到目前郑州商业地产的发展现状时，何宏剑指出，商业地产的本质是“商用不动产”，也就是为商业、商务使用的房子，因此开发商在最初的规划设计时，应为“用”而设计。

“商业地产的用户就是经营者和消费者，所以开发商应围绕着经营者的利益、消费者的便利，去考虑商业地产项目的规划与设计。”何宏剑说道。

“商业永远不变的就是变”，何宏剑认为，商业地产的运营是“马拉松”，不是“短跑”，对投资者可以忽悠，对经营者不可以。因为经营者是最精明的一群人，他们最具有实际操作经验，对商业地产的发展情况了如指掌。“如果你的项目忽悠了经营者，那么离关门也就不远了”。

写字楼应错位经营，考虑客层区划

河南正弘置业有限公司副总经理 王朴

在王朴看来，在供应量激增的情况下，郑州的商业地产正面临着较大压力，其中，写字楼更甚，尤其是东区。

“要根据地段差异开发符合该地段特征、适应客层需求的写字楼产品，而不是一味的跟风‘走高端’。”王朴说道，写字楼对地段的要求很高，过去主要集中在农业路、花园路、金水路，郑东新区出现后，格局发生了变化。

目前，郑州的高端写字楼大多集中在郑东新区CBD，面对的是全省以及全国的客户。但是，在副中心，写字楼盲目走高端路线，就会有问题，因为企业接受不了。因此，房地产企业在开发写字楼时，产品定位应该“错位”经营，考虑到所在区域的客层区划。“当你的写字楼脱离了实际，就很难在同类产品中脱颖而出，更谈不上‘竞争力’”。王朴表示。

他同时表示，当前郑州的商业地产项目之所以同质化现象严重，在于企业对利润的追逐。对此，王朴认为，开发商应具有责任感，为投资客的长远利益考虑；不要盲目跟风规划不符合市场需求的业态；要考虑本企业的可持续发展，以及项目的潜质等。

大型商业综合建在环道更便利

河南瀚海置业有限公司商业中心总经理 刘正

“在经济发达城市，大型商业综合体往往位于环道附近交通便利的地方，而郑州却是在市区繁华地段，其实，这对于消费者来说，很不方便，无论是停车还是出行。”刘正说道。

据刘正介绍，坐落于郑州北环与文化路交会处的瀚海北金，是一个具有市场“差异化”的商业集群。瀚海北金的规划从目前整个郑州来看，相当“新潮”：占地55亩，其中近40亩是一个超级城市广场，宽阔的横向视觉，配合地标性建筑的竖向拉升，将为郑州创造一个时尚前瞻的场气。

“随着未来地铁开通和区域价值提升，瀚海北金项目作为区域仅有的前瞻性商务商业综合体，不仅标注着北城的崛起，更为郑州传统的商务商业形态，带来了新的思考。”刘正说道。

商业地产要在不断调整优化中竞争 河南坤和鑫宇建设发展有限公司营销总监 张红

在张红看来，商业地产的运作是企业的一种长期行为，它的每一个环节是贯通的。因为受地块硬性条件，消费人群特点，近期静态、动态变化的限制，所以商业业态的规划就会比较慢。

“商业地产是不断在竞争的，业态的组合、配比，需要不断调整、优化，硬件、软件设施也要根据市场需求不断调整。”张红说道。

对于富士康·沃金商业广场而言，航空港商业地产的空白，庞大的常住人群，再加上周边全球500强企业所带来的近百万流动性人口，区域内的商业需求十分强劲。“不论是体量还是品质，现有的航空港商业配套绝对不能满足庞大的人群需求。”张红表示，这样的大势，为富士康·沃金商业广场奠定了牢固的财富根基。

虽然市场环境不好，也应良性竞争 建业集团郑汴城市公司助理总经理 王丽

“现在，很多企业都受到办公环境的困扰。如电梯慢、停车难等，物业老化更是直接影响到一些大企业的形象。”王丽表示，很多企业在选写字楼时，短时间内都是不打算搬迁的，但是受到以上因素的影响，所以又不得不搬。而建业想要打造的，就是能够为客户提供一个可以长久办公的环境。

王丽认为，目前，市场、客户越来越成熟，虽然市场环境不好，但也应该良性竞争。以产品去定位客户群，以区位价值、产品价值去销售，靠忽悠是不行的。

“希望第一地产的《商业地产新财富周报》栏目能够有自己的声音，能够引导行业健康发展，引导读者正确投资。”王丽说道。

需求不同，为写字楼创新带来可能 郑州美盛房地产有限公司营销总监 张传明

在张传明看来，郑州的写字楼市场，种类不够丰富，产品结构失衡，缺少有个性、针对企业客户群的写字楼，档次不够分明，目标客户定位不明确，使得楼盘间的竞争趋于恶化，直接后果便是写字楼销售数量及价格上升乏力。

“目前，高端写字楼也针对特定客户需求，开始走‘差异化、个性化’的细分之路。”张传明详细说道，首先是地域的细分，不同的地域有不同的写字楼客户群，他们有的要进城，有的要出城。其次是产品形态的细分，有的客户群看重写字楼的形象，有的客户群看重写字楼的使用舒适度。

“然后，是公司业态聚集的细分，不同的业态聚集需要不同的硬件配套设施。”张传明表示，需求的不同，为写字楼产品的创新带来了可能，一旦不同类别需求中的共性需求集中凸显或者被激发，那么写字楼的差异化发展契机也就来到了。

政府应合理规划写字楼市场投放量 郑州豫航置业有限公司营销总监 康彦武

康彦武表示，近期上市的商业项目比较扎堆，背后的原因除了众所周知的国家对住宅市场限购外，还有一个原因就是随着郑州的快速发展，城市框架不断拉大，原有的商业布局已不能满足当前的需求。

“商业地产是不是房地产企业的‘避风港’，我认为阶段性应该可以缓解一下开发企业在调控之下的窘迫局面。但盲目上马也不安全，凡事都要有一个合理的发展速度和量，超出市场需求，一定会有问题。”康彦武认为。

同时，他表示，郑州的写字楼发展大概已经过两个阶段，目前应该处于第三个阶段，与之相对应的客户群体对写字楼的认知度目前已相对成熟。郑州作为快速发展阶段的城市，首位度正在快速提升，写字楼处于快速发展期，发展空间良好，政府应合理规划市场投放量。

定位准确与否，直接关系项目成败 升龙商业投资有限公司企划中心总监 李杰

李杰表示，商业地产的核心是定位。“定位就像射箭，中的和脱靶是完全两回事，定位的准确与否，直接关系项目的总体成败”。

在实际运作中，一个成功的项目定位内容涵盖业态、功能、商业的服务对象、盈利模式、产品、商业文化、营销方式，以及建筑景观定位等诸多方面。每个环节都相互关联、相互影响，一招不慎，便有葬身覆灭之虞。

李杰指出，目前郑州的商业地产行业，存在着一个不容忽视的事实，即同质化问题愈来愈严重。“超市+电影院 +品牌店”的模式遍地都是，未来的竞争势必会更加激烈，激烈竞争的结果是未来郑州购物中心“优胜劣汰”大洗牌。

“现在，开发商必须从商业整体规划和主题定位上打造个性特色，强化品牌意识，突出产品趣味性和互动性，在差异化经营的方针上突出自己的产品。从而在市场上脱颖而出。”李杰说道。

主力店进驻，并未给项目带来质变 曼哈顿商业广场营销总监 侯岳峰

在侯岳峰看来，目前，郑州客户群体对写字楼的认识还不全面，商业地产特别是写字楼的发展仍有较大的提升空间。

侯岳峰认为，成功运作一个商业地产并非易事，全国失败的案例不少，商业地产没有固定的模式，具有不可复制性。从全国范围内看，大型主力店进驻项目后，并没有给项目本身带来什么质的改变，而且很多项目连主力店自身也无法生存。从家乐福关门事件，到沃尔玛超市自身和所在项目的其他商业店铺冰火两重天的景象，失败的案例数不胜数。

侯岳峰表示，大型的商业地产项目在运营中必须要注意：主力店统一管理，融合其他商业形式，与市场相结合；主力店的业态、品牌优势、经营特色，要与其他店家整合。

若想运营顺畅，就要做好项目定位 绿地集团中原房地产事业部营销总监助理 李青

“绿地采用的是租售并举的模式，目前整体运营比较顺畅，这跟项目的前期定位有很大关系。”李青说道，明确了经营者的需求是什么，那么项目的前期定位就会非常清晰、准确。

从普遍意义上看，商业地产的利润回报要高于住宅地产，因此，很多开发商一直都觊觎商业项目的开发。但同时，商业地产包括写字楼开发是“瓷器活儿”，大多数碍于没有“金刚钻”而只得望“商”兴叹。绿地集团凭借在全国写字楼开发界的大佬地位，在全国多个省会城市开发顶尖写字楼，做得顺风顺水。

“不要让《商业地产新财富周报》栏目的广告氛围那么浓，不然读者会越来越少，失去阅读价值。”对于本栏目的报道方向，李青说出了自己的期望。