8月“淡季”，多城市房企推盘热情不减

量增价未涨，市场尚未完全复苏

眼下楼市正在经历着一场稳定的需求释放，不仅上半年平稳向好，在当前的酷暑天气里，依然是淡季不淡，有需求的购房者相继入市，房企推盘热情高涨。然而，市场是否真的回暖，未来又会不会充满变数？一切都有待考量。记者 王亚平

不惧淡季，多城房企积极推盘

楼市到了7、8月份往往就进入淡季，而今年却没有明显的淡旺季之分，需求稳步入市，房企在推盘节点的选择上，也没有刻意规避酷暑。

仅上周末，郑州就有近十家项目启动开盘和会员招募活动。而进入8月，据粗略统计，郑州将有16个楼盘开盘销售，这其中，不仅有数个纯新盘，还有不少加推新房源的项目，如保利百合、基正聚源国际、财信大厦、城开绿城绿园、康桥金域上郡、金林中心、建业密码国际、开祥御龙城等。

这些即将入市的新房源，大都具备了高性价比的共性，以中小户型为主，区域发展空间大，前期办理VIP入会还有一定幅度的让利。比如保利百合项目，一万可抵三万，首次开盘的房源中，79平方米、88平方米两房，89平方米、109平方米、132平方米的三房较多；康桥金域上郡项目加推的8号楼，交5000元意向金可享受每日增值100元优惠……

不止郑州，在合肥、上海、北京等地，楼市的“热潮”同样得以继续，上海8月预计有28个项目开盘，北京预计有34个项目入市。

除却新房，不少二手房机构为了加速销售，采取创新的营销举措，如58同城就推出了 “诚信房源”，帮消费者能更快捷更放心地找到真实的房源信息。

今年的市场表现，让人们对未来的市场走势充满期待，因此即便是淡季，多个城市也迎来的推盘热，不过，能否迎来成交热？这或许才是房企最关心的问题，也与产品品质、价格等因素密切相关。

市场未完全复苏，量增价不涨

7月26日，新浪乐居主办了“2012房地产第二季度市场报告研讨会”，在该活动上，克而瑞河南片区总经理赵爽对第二季度房地产市场发展情况进行回顾总结，并对下半年楼市前景进行预判。同时，易居中国郑州公司总经理金琪昌以南京一个楼盘为例，围绕营销策略为到场嘉宾进行了详细深入的演讲。

对于近几个月郑州楼市的乐观表现而频频传出的“回暖说”， 赵爽持否定态度，在她看来，楼市并没有完全复苏。

究其原因，她谈到：“第一，核心调控政策并没有松动；第二，宏观经济下滑的趋势很明显，这从固定资产的投资以及从房地产的投资上可以看出来；第三，煤炭、钢铁的价格持续下滑，实体经济一直是持续在走下坡路；第四，虽然央行先后降准降息，但是实际上房地产的利率仍然处在历史高位；第五，上半年以刚需为支撑，投资和改善性产品，市场依然还较为冷清。”

金琪昌认为，现在的市场形势和去年以及今年年初的时候是有天壤之别的。不过，并不代表完全回暖，把当前市场的良好表现称作为一波行情，可能会更加准确。

虽然在这波行情里，各种类型各种档次的项目都出现了热销典范，但也并非所有项目都好卖，性价比依然是能否热销的重要条件。若冷静下来观察一下，也不难发现，当前楼市仅限于成交量大幅上升，而非价格的明显上涨。

据克尔瑞公布的数据显示，今年上半年，橄榄城、蓝堡湾、升龙凤凰城、正商明钻、正商城、郑州二七万达广场、普罗旺世、升龙城、中原新城等成交量领先的项目，营销手法多种多样，但归结到一点，仍绕不出“以价换量”。

因此，对于新上市的项目如何取得良好的销售业绩，赵爽则建议房企继续保持以价换量的手段赢得市场。

博弈白热化，楼市变数仍存

与“回暖论”同样惹人关注的，还有各地楼市微调新政的相继出现，政策微调主要涉及限购范畴、购房优惠、房贷利率折扣、房源解禁、土地出让、缓解开发商资金压力等多个层面。

有不愿具名的业内人士表示，“种种因素证明，房地产行业最坏日子已经过去。各地微调政策当中与中央政策没有明显抵触的则被默许，而超越原则底线的则被勒令叫停；而在购房成本方面，一个月两次降息，表明当前保持经济增长将是最重要的工作，因此产生的利好改变了市场预期。”

不过，这并不意味着市场将一路向上，调控政策的松紧在很大程度上“决定”了楼市的走向。

从政策层面来看，中央放松银根和地方微调托市“双管齐下”使得市场预期好转，但若价格再度反弹，不排除再收紧的可能；中央层面对于房地产调控的口风依然没有放松，再三强调坚持房地产调控不动摇；而核心城市，特别是几个处在风口浪尖的城市，在执行层面依然偏谨慎，典型如上海，继叫停非沪籍人士补缴税单后，近期再次叫停补缴社保的规避限购行为。

7月23日，社科院发布预警称半年后房价存在报复性反弹风险，建议取消首套房优惠。24日，国务院派出8个督查组摸底全国房地产市场，这也是近两个月来中央层面对楼市调控的第十次表态。

这次包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等方面的专项督察，又在业内引发了中央新一轮楼市调控政策猜想。

具体到郑州，由于新入市项目增多，市场存量仍需要较长一段时间的去化周期，这将有利于满足需求并保持价格稳定。有专家表示，货币政策的放松，总体上有利于房地产市场的企稳和复苏，但当前房企不宜太过乐观，应采取价格攻略，快速销售，也强化企业的抗风险能力。

土地：下半年或将集中释放

上半年企业拿地全面收缩，部分企业没有新增地块，随着下半年存货进一步去化，销售业绩稳步提升，而且今年的土地楼板价相对处于低位，企业补充土地储备的需求将进一步被激发，拿地积极性会有所提高。

从全国普遍性看，二季度开始，土地市场回暖的苗头隐约显现，下半年可能继续延续。

在“2012房地产第二季度市场报告研讨会”上，赵爽表示，郑州土地市场上半年各类土地供应普遍较少，距离年度供应计划还有很大的缺口，下半年将出现土地集中释放窗口。上半年商品住宅土地供应完成计划的37%，商服用地仅完成6.3%，工业用地仅完成13.6%；未来供应土地来源主要是城中村改造及郑东新区龙湖片区。

商业地产：供应激增，风险并存

“限住不限商”，商办物业短期内迎来窗口机会期，但未来三至五年形势会有所恶化。因为自住宅推出限购令后，商业地产迎来发展热潮，供应阶段性喷发，但泡沫、风险也随之出现，甚至出现供求失衡。

据统计，近一年以来，市场商业供应量远高于去化量，大量住宅项目均附带商业服务性质，未来商业存量将大量增加，市场压力逐渐显现，部分转型中的开发企业对商业运营模式缺乏清晰的认知，导致运营中出现较大风险，或许将面临同质化与招商难、运营难的问题。