推进社区自治

方能化解物业与业主矛盾

□陈才（上海）

8月31日，龙湖物业发布物业标准白皮书。这是国内第一次有物业企业向社会公开发布管理和服务标准。龙湖集团物业管理部总经理周洪斌告诉记者，中国的物业管理大多只有对物的管理，缺少对业主的服务。这种状态影响了物业公司跟业主之间的关系。业主拒交物业费，物业公司断水断电等冲突不断出现。（9月19日《中国青年报》）

从法律层面上讲，业主与物业公司之间是雇用与被雇用的关系，物业公司是“管家”，业主是“主人”，物业公司受业主之聘，为其提供物业服务，按理说，双方不该出现大的矛盾。

可在现有模式下，从一开始，物业公司与业主之间就埋下了矛盾的种子。据统计，我国超过七成的物业公司都有开发商背景。由于是开发商指定前期物业，我国的业主在购买房屋时很难自行选择物业公司，也很难选择服务和价格，即使对既有的物业公司不满意，也难以将其换掉。另一方面，由于业主对社区管理的参与兴趣不大，所以业主委员会很难成立，即使成立了也不稳定。这种状况下，业主只能被动接受物业公司的服务和价格。

然而，这真不仅仅是一个服务态度和服务质量的问题，关键在于，如何让业主回归“主人”身份，让物业公司尽“管家”之责。在此意义上，唯有尽快创造条件，扩大社区自治的范围。换言之，必须由广大业主通过组建业委会，召开业主大会，确立自治规范，并可自由聘请物业公司来为社区提供最基本的公共服务，才能从根本上化解物业与业主之间的矛盾。

事实上，目前我国的物业管理体制，很大程度上还带着计划经济时代的色彩，物业公司还承担了很多政府管理的责任。而在市场经济时代，按照政企分开的原则，政府管理的责任应回归街道和居委会，而物业公司，就该是一个单纯的为业主提供服务的企业。道理很简单：只有让物业公司变成一个“可选”的服务者，“业主”方能回归“主人”身份。