三季度郑州市区商住房卖了28696套

销售均价每平方米6628元

市区二手房成交8160套，成交均价5448元

截至9月底，全市保障性住房已开工建设51999套

商品住房累计可售面积362.62万平方米，同比下降5.19%

这是自2011年3月份市区限购以来的首次同比下降

昨日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，通报了今年第三季度郑州房地产运行情况，并进行了分析和预测。

楼市在多方对政策和市场的观望中平稳度过，“稳价保量”成为开发企业的主要营销策略，商品房和二手房成交量保持高位运行，房价趋于稳定。记者 胡审兵

数据

三季度郑州市区商住房投放面积175.49万平方米

据统计，今年第三季度，郑州市区商品住房投放面积为175.49万平方米，环比下降47.01%。商品住房销售面积为264.41万平方米，环比增长17.37%。其中，市区商住房卖了28696套。房价方面，第三季度市区商品住房销售均价为每平方米6628元。

二手房方面，第三季度，郑州市区二手住房交易面积为91.96万平方米，环比增长40.25%，二手住房交易均价为每平方米5448元。其中，市区二手住房成交了8160套。

房屋租赁价格总体也呈上升趋势。据市场调查，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨15%，住宅租赁价格平均上涨13%；与6月份相比，商铺租赁价格平均上涨7%，住宅租赁价格平均上涨5%。

此外，截至今年9月底，全市保障性住房已开工建设51999套，占省定任务量的103.14%。其中，经济适用住房新开工13107套、廉租住房新开工3075套、公共租赁住房新开工32516套、棚户区改造开工建设3301套。

分析

新客运东站投用带动非住宅投放量创新高

郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦介绍，第三季度各月，市区商品住房投放面积分别为43.96万平方米、94.8万平方米、36.73万平方米，商品住房投放量有所减少。但是，非住宅投放量迅速提升，市区非住宅投放面积达到136.47万平方米，同比增长110.7%，环比增长119.37%。

其是9月份，郑东新区大量商业地产项目集中入市，使当月市区非住宅的投放量达到85.69万平方米，创下单月非住宅投放量的最高值。借着郑州新客运东站投入运营的东风，郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后，进入了又一个集中上市期。第三季度，郑东新区商业用房投放面积共计10.17万平方米，同比增长141.43%；办公用房投放面积39.53万平方米，同比增长262.71%。

央行降息降准释放楼市刚性需求

第三季度，降息、降低准备金率等政策在一定程度上吸引了部分购房者，不仅释放了一批刚性需求，还有一部分改善型需求也逐步入市，房地产市场逐步进入平稳阶段。7、8、9月份，郑州市区商品住房销售面积分别为92.14万平方米、87.77万平方米、84.49万平方米。各个月份的销量相差不大，呈现淡季不淡、旺季平稳的行情，保持了今年3月份以来的市场活跃态势。

从区域看，中原区、二七区、金水区、郑东新区的商品房销售面积分别为59.26万平方米、56.45万平方米、54.60万平方米、51.15万平方米，各行政区域间销量相差不大，房地产市场更具均衡性。

商品房价格自8月份起逐步回落

针对今年上半年市区商品房和商品住房价格连续上涨，郑州市房管局在8月中旬召集部分在售项目及下半年计划销售项目的开发企业召开座谈会，表示严格执行商品住房明码标价及价格变动备案制度。

叶琦介绍，制度落实后收到了良好的效果。8月份，市区商品房销售均价为每平方米7337元，较7月下降132元，商品住房销售均价为每平方米6523元，较7月下降331元；9月份，市区商品房销售均价为每平方米7318元，较8月下降19元，商品住房销售均价为每平方米6491元，较8月下降32元。

同时，经济适用住房销量的增加，也对房价起到一定的平抑作用。数据显示，第三季度经济适用房集中备案44.21万平方米，同比增长290.89%，环比增长84.13%，其在住宅销量的比重为16.72%，较去年同期提高8.58个百分点。商品房和商品住房价格的回落，符合国家目前对房地产市场的总体要求，有利于市场的平稳发展。

非住宅存量首次超过商住房

在商住房销量大幅增长的同时，非住宅的快速投放并没有引来销量的大增。

截至9月底，郑州市区商品房累计可售面积772.86万平方米，同比增长24.34%，较6月底增长1.8%；其中，商品住房累计可售面积362.62万平方米，同比下降5.19%，较6月底下降19.34%，这是自2011年3月份市区限购以来商品住房累计可售面积首次出现同比下降。

与此相对应的，9月底，非住宅累计可售面积达到410.24万平方米，同比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史最高值，占到商品房累计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。若按今年前9个月非住宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售44.5个月，库存压力很大。

2012年9月商品住宅销售情况

区域 销售套数 销售总面积（万平方米） 销售均价（元/平方米）

二七区214218.555158

管城回族区8848.505596

惠济区7577.186676

金水区157614.978096

郑东新区134213.098143

中原区203218.866088

高新区3262.974261

经开区 300.385273

合计 908984.496491

预测

四季度楼市销售不容乐观

在楼市传统旺季“金九银十”的9月份，郑州楼市并未“冲高”，表现得“不温不火”，市场活跃度并不如预期。时值年底，大多开发企业年度销售任务完成情况不错，大规模促销的可能性不大；再加上四季度首套房贷利率有可能上浮，将抑制刚需购房者的购房需求，因此4季度郑州房地产市场销售不容乐观。

叶琦分析，今年开发商资金回笼情况好转，开发投资意愿提高，新项目入市、后续项目加推的节奏仍会保持，这也会在一定程度上增加库存量。不过，目前银行信贷额度趋紧，房贷优惠幅度减少，审批期限及审核要求有所提高，在一定程度上会影响到消费者的支付能力和购房行为。

从目前的市场情况看，楼市以价换量已经基本告一段落，个别开发商推出的优惠活动也多是营销手段，实质折扣力度有限。预计今年四季度的房价将会延续三季度的平稳态势，不会有太大波动。

建议

刚需购房者要量力而行

开发商要理性确定房价

叶琦建议，目前郑州房价走势相对较为稳定，置业者可根据自身经济能力和需求选择合意的住房。随着郑州“两环十七放射”的推进和“三环快速化”工程的实施，将带动城市周边和“六城十组团”的发展，其物业的升值潜力也值得关注。

开发企业要冷静判断市场形势，紧跟市场，时刻调整自己的开发节奏以及上市产品的类型，并根据周边同质项目和置业者的预期价格，理性确定商品房价格。

对于非住宅累计可售面积较高的情况，叶琦建议政府对城市综合体和大型商业地产项目在全市范畴内统一规划，把握开发总量，避免造成开发的盲目性。

在金融支持方面，建议金融机构减少审批环节、缩短放款时间，支持首套自住、合理改善等刚性需求。