统计数据显示，郑州有近2000个老旧住宅小区环境堪忧，道路破损严重、雨污水管道破损不通、围墙年久失修、私拉乱建，甚至无人看管等境况普遍存在。

自2011年，郑州启动了老旧小区改造，创造性地运用社区介入管理、业主自治管理、单位后勤管理等不同管理模式进行分类指导，并按照居民的意愿和消费水平逐步引导。

郑州计划用5年时间将全部老旧社区改造完毕，实现有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修的“四有”基本目标。

记者 陈君琰

王战龙 王翠 刘怡辰/文

张翼飞/图

通讯员 张兴学

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单位托管，“菜园子”小区有了管事人

冷风吹过，坐在门岗门口的王春霞拉紧了衣服，见有车辆驶入，她起身拦住车辆。

“三楼送家具的！”司机摇下玻璃，详细回答了哪栋楼哪家后，王春霞确定无误，方放行。

经六路5号院内，是两栋上世纪七八十年代建的多层房屋，楼梯及楼道内粉刷一新。楼前是一片新铺设的水泥地面和一处新建的健身器材。两栋楼房虽同属一个小区，但分属两个不同单位——省委一招和省直二门诊。

王春霞是“老郑州”，企业破产下岗后，从2004年开始，她和丈夫就在这个小区看门。她坦言，那个时候门岗不过就是“摆设”，“工资待遇低，门卫室连水电都不通，也就是白天象征性地看看门”。

几个月前，一到夜晚，门岗关门回家，大门敞开，车辆、人员随意出入，偷窃事件屡屡发生。两栋楼各设一个门卫，各扫门前雪，院子里简单清扫一下，垃圾如山，半个月一个月才清理一次，楼道几年也没人打扫一次，楼道栏杆上经年累月一层厚厚的灰尘。

十多米宽的院子，一大半都是居民自发开垦的“菜地”，仅有一条普通轿车宽破烂不堪的小路。教育社区主任王燕说，那时这里是远近闻名的“菜园子”。曾有人开玩笑说，不如因势利导，建个现实版的“开心菜园”。

2012年，小区被纳入郑州市第一批“无主楼院”治理项目，政府投资20多万，硬化了小区路面，刷白墙体，重新整修了门卫室，通水通电，统一交由王春霞和丈夫胡振中管理——全权负责整个小区的清洁和门卫，现在王春霞和丈夫身兼两职，轮流换岗，楼道垃圾每天打扫清运一次。有居民说，比起以前，这里的变化简直是天翻地覆。

教育社区主任王燕说，政府投资修缮后，办事处、社区多次和楼院所属两个单位协调，由两个单位共同出资进行后期维护管理。这也是经八路办事处创新无主楼院管理模式的一种：单位托管。

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居民自治，低保户兼职“保洁员”

经五路33号院，新华一厂家属院，经过窄小的院门，里面一栋多层楼房，居住着40多户居民。

“干啥的？”庞连东挡住了进院的陌生面孔，庞连东老家兰考，在这个院当门卫已有十多年。所谓的门卫室是门口临马路的一间单层小屋，里面经营果蔬及冷鲜肉——庞连东的工资“自负盈亏”，完全依靠门店的经营收入。

他说，这里的住户多是一些退休职工和租住户，以前院子坑坑洼洼，杂物四处堆放，“进去连个站的地方都没有”。

整修之后，院子平整干净了，楼道也有人打扫了。庞连东除做门卫外，还负责小区前后院的保洁，4个门洞则分属几家低保户和老党员“义务打扫”——没有任何工资补助。

“每个楼院情况不同，所以管理模式也不尽相同。”王燕说。她负责的教育社区下辖29个楼院，像经五路45号院这样的“无主楼院”共有12个。这些楼院建造年代久远，多为一些单位家属院，随着原单位效益下滑甚至破产倒闭，院落多无人管理。

王燕告诉记者，原也打算聘请专业的物业公司管理，但辖区内“无主楼院”多存在的一个共性问题是，小区多为下岗职工或退休职工，很多人自己的生活都较为困难，缴纳昂贵的物业费并不现实。

在多方权衡之下，他们独辟蹊径，创新性地走出了一条自我管理、自我服务的低成本“自治”之路。

另一条相似的路径是，社区组建业委会，自我管理、自我服务。即由社区工作人员与居民代表一起，共同管理社区与居民生活息息相关的基础设施，如安保、道路、垃圾清运、下水设施等。

以黄河路105号院1号楼为例，社区每年上门收取一次物业管理费，每户每月5元钱。由居民推选出居民代表，实行物业管理，并为居民提供一些便民服务项目。

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引进知名物业公司，品牌经营小区旧貌换新颜

与其他老旧社区相比，年轻的凤仪佳苑社区遭遇颇为曲折。

凤仪佳苑社区位于管城区凤凰路，曾经风景如画，被称为“花园式小区”，2007年之前，这里是多家物业管理公司观摩学习的榜样。

社区居民告诉记者，这个2004年交付使用的小区，环境优美，背靠熊儿河，社区内草坪葱绿，树木参天，“许多人都是冲着如诗如画的环境来购买的”。

2007年后，原物业公司因经营不善，与小区业主矛盾堆积难解，小区形象直转急下。2012年4月，原物业公司连夜撤离，曾经引以为傲的花园式小区沦为“无人看管小区”。

在一份汇报材料上，居民如此描述，房前屋后垃圾成山无人清理，电梯停电，水池恶臭熏天，长期无人管护的花草树木几近干枯，有些甚至旱死。

“小区5座多层建筑，3座小高层建筑，200多户居民，两个门卫都是上了岁数的老人，仅有一个保洁员。”小区一位老先生说，“价值数万的红枫树因旱死被砍伐。”

2012年6月20日，经办事处协调和居民代表同意，小区引进河南省冶建物业管理有限公司入驻接管。

公司经理丁晓斌说，入驻后发现，问题远超出居民的表述，前物业公司欠了2.6万元的电费，小高层的二次供水设备已完全报废。

公司垫资20多万，对社区公共设施进行重新改造，规划停车位，重新植绿，修复监控、二次供水设备，清理淤积水池，培植苗圃等。

现在的小区，管理规范，环境整洁，正在向建设之初恢复。丁晓斌介绍，现在小区配备了14个保安，4个保洁，一个专业绿化工，“还向业主免收两个月物业费”。

在业内人士看来，专业物业公司入驻是大势所趋，“他们有规范的物业管理规约，可以约束大家共同遵守，共同维护小区权益”。

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5年时间对全市近2000个老旧小区进行整治改造

类似的老旧楼院，经八路办事处辖区共有100处，第一批已经整改了42处，剩余58处将陆续开工整治。

郑州市房管局统计数据显示：郑州现有近2000个老旧住宅小区。市房管局相关负责人接受采访时表示，通过改造，力争使现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的居民安居要求。实现“八有”目标，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修；基础设施差距较大的小区达到灯亮、路平、水通、安全的居民生活要求，实现“四有”基本目标，即：有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。

数据显示，2011年已改造老旧小区227个，2012年计划改造506个，目前已完成277个，正在改造的有218个。计划利用5年时间对全市近2000个老旧小区进行整治改造。

“后勤管理的小区强化单位后勤管理，社区介入管理的小区逐步向居民自治或业委会管理过渡，有消费意愿的逐步引入专业化公司进驻。”经八路办事处副书记冯晓翠说。

据悉，下一步，辖区将大胆尝试在老旧小区集中的区域建立社区物业服务工作站，研究物业费补贴措施，整合政府和社会资源，探索小区综合管理服务、社区和业主共同管理的新模式，实现老旧小区物业管理的长效机制，让人民群众得到持久实惠。

（本系列报道完）