与住宅投资不同，投资写字楼，历来都是高风险与高收益并存。

面对冷热不均的郑州商务地产市场，这场由市场之惑引发的投资之惑，一直萦绕在人们的眼前，让投资行为凭添了几分顾虑，又增加了几多魅力。

面对相对“窄众”、“专业”的写字楼产品，有人认为写字楼，尤其是高端写字楼是一个小众市场，市场面很窄。其实不然，正是这20%的小众，掌控着80%的财富。假设你投资的写字楼，被某上市公司相中，你就做了它的房东，长期稳定的收益就来了。

立足市场，写字楼投资有哪些玄机呢？让我们擦亮眼睛。郑州晚报记者 王磊

A

价值呼唤：淘去黄沙始见金

在“双限令”影响下，越来越多的房企和投资者将目光投向了素有“风险避风港，资金蓄水池”之称的商务地产。一时间，郑州商务地产风生水起、火爆异常。

据调查显示，随着郑州高铁片区、龙湖副CBD以及龙子湖大学城区域的集中发力，预计2013年郑州楼宇存量将达到约400万平方米，按目前郑州80~100万平方米的年去化速度计算，消化存量就得4~5年光景，后市不容乐观。可以预见，未来郑州写字楼销售竞争将进入“刺刀见红”的阶段。

然而，市场真的“饱和”了吗？未必！

业内人士一针见血地指出，从整体看来，郑州商务地产开发虽有长足进步，但市场依然沙石共存。一大批开发商在规避风险和利益驱使下，依然以运营住宅的习惯开发“假”级写字楼，“定位准确、规划合理、招商得力、管理先进”且适合本土企业发展的写字楼还严重不足。严格地讲，郑州的品质楼宇不是太多了，而是太少了。

众所周知，写字楼是地方经济的晴雨表。近年来，在中原经济区建设大旗挥舞下，郑州实体经济得以飞速发展，商务地产需求依然潜力十足。于是，商务地产市场呼唤有价值的产品，迫切需要一场“淘去黄沙始见金”的洗礼。

B

投资追问：去哪找蓝筹楼宇？

曾几何时，外来企业来郑州将裕达国贸酒店和未来大酒店作为办公首选。曾几何时，新通桥附近其貌不扬的润华商务成为企业热捧的对象……商务地产的“尴尬”，多少让图谋区域中心城市的郑州脸上无光。

而如今，郑州商务地产的“大繁荣”却成了另一种胜景，面对冷热不均的市场，面对乱花迷人眼的楼宇，投资人不禁追问，去哪寻找“蓝筹”楼宇？

河南瀚海置业有限公司营销总监王相勇认为，所谓“蓝筹”楼宇，即是在区域市场中较为稀缺、极具延展性的产品。

以郑州北区为例，偌大的北区鲜有成熟且高端的写字楼，企业不得已选择在住宅和商住楼里办公，商住混用的麻烦、企业形象的欠缺、商务效率的低下等弊端成为企业发展的掣肘。而瀚海·北金项目的适时推出可谓占尽天时、地利、人和，成为瞩目的焦点。此外，项目以龙盘、虎踞的外立面形象世人，2800平方米的单梯服务面积、80平方米的单车位服务面积、40亩的楼前缓冲地带……各项数据直逼国际标准，让其成为“秀外慧中”的代表。

除了用“饥饿疗法”寻找优质写字楼之外，还要学会“傍大款”。 河南省商业行业协会副会长何宏剑建议，选择开发商自己持有绝大部分、另有少量出售的写字楼会更有保障。因为开发商会更注重品质和服务，对招商推广也会不遗余力。此外，他还建议，投资跟着“大单”走，大的品牌终端客户不仅能保证楼宇的租金，而且会形成强有力的品牌稳定效应。

C

厘清矛盾：概念与需求之争

一边是郑东新区严重“过剩”，一边是其他区域严重不足，郑州写字楼面临市场之惑，而市场之惑又引发了投资之惑。

王相勇指出，数百万平方米的新增供应量集中在郑东新区释放，固然有集中效应，但投资风险也不可小觑。反过来看，当一个区域需求很大却一直处于“饥饿”状态时，投资潜力不言自明。

业内人士王硕指出，寻找成熟区域的价值楼宇远比一味追求郑东新区更加理性，也更具投资回报。

“新城靠概念，老城靠需求，老城区具有深厚的产业支持、配套支撑和人口优势，企业就近办公更容易接地气，投资回报更有保证。”他还指出，写字楼是一种“越老越不值钱”的投资产品，当郑东新区因产品过剩三五年没租出去，即便以后市场转好了，产品也会面临落伍的尴尬，从这个角度看，成熟区域的写字楼较容易形成商务氛围，风险小很多。

另据中国科学院相关研究表明，目前我国城市居民能够忍受的最大通勤时间为45～50分钟。何宏剑认为，写字楼投资不一定非要去高铁板块，郑州应该出现更多服务区域产业的中高端写字楼，不仅有利于区域产业的发展，而且“职住一体化”还将大大缓解城市的压力。

所有的研究结果都说明，虽然郑东新区依然是热点区域，但随着城市发展规划的强力推进，郑东新区的热度或许会慢慢退去，二七新城、高新区、郑州北区或将逐步形成新的办公格局。

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写字楼投资必选动作

评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。

对投资人来说，决策时，对这两个系统的考察，不可偏废。以建筑为核心的系统，是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在“5A”智能子系统、主要客户群品质等主要内容。以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。

更重要的是，无论是短租或是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。

对高端写字楼来说，以建筑为核心的系统，是马；以物业服务为核心的系统，是鞍。马好，鞍好，写字楼才好。

写字楼投资备选动作

从一线城市发展经验来看，开发商自持的写字楼在租赁市场竞争力更强，租金水平更高。

重视租户质素、组合和后期物业管理水平，也是开发商自持写字楼竞争力更强的重要保障。零散分拆销售模式下，业主对大楼维护难以达成共识，同时对租户的品质不加监管，时间一长将面临高品质租户的流失。

另外，投资写字楼之前，不妨来分析一下买家和租户。鉴于写字楼的投资属性，如果其自用客户比例大于投资客户比例，即可确保该物业会比较成熟，今后租售水准会稳步上升。此外，如果投资客户比例大于自用客户比例，且购置面积都比较小，则极可能在后期出租时出现竞价、抢客户的情况，不能保证整栋大楼的租售稳定。

另一方面，关注未来哪些大租户确定会在大楼里办公，也能让自己的投资更有保障。比如500强企业会有一整套选择标准，他们的品牌效应会让写字楼更具优势。