近年来，随着国内商业大鳄的抢滩登陆，郑州社区商业得以长足进步。如今，传统的社区商业纷纷“鸟枪换炮”，取而代之的是“新生代社区商业”——以集中形式呈现的商业中心成为主流。

在住宅调控不断加码的当下，“没压力”的郑州社区商业更显春风得意。

在这场商业变迁中，泛商圈化、商住分离成为社区商业发展的主流趋势，是何种原因促成了这些变化？又将给中原楼市带来哪些借鉴？让我们一探究竟。

郑州晚报记者 王磊

利好加身，社区商业的机会来了

曾几何时，“社区商业”在郑州的商业行业中是“忌讳”，大家总认为那是“体量小、功能差、品牌弱”的代名词。

但事实上，在北京、上海、广州等一线城市，社区商圈早已是核心商圈的有益补充，甚至可以形成特色，成为区域商业的地标。河南省商业行业协会会长张慧玉曾表示，社区商业的兴起是郑州商业行业迈向百花齐放的标志之一，其未来发展方向必然是在满足周边居民最基本生活需求的基础上，加入体验、时尚等诸多创新元素，提升人们的生活品质。

可喜的是，随着国内一线商业大鳄的积极布点，郑州社区商业的“档次”被拔升了一大截。

2010年，中原万达广场颠覆郑州西区商业格局，其“以商带住”的模式迅速拉升区域价值，在郑州掀起了一股商业投资的浪潮；紧接着，“新中国第一店”王府井百货强势入驻锦艺城，再度搅动社区商业一池春水；随后，升龙城、华润万象城、金林中心、盛润锦绣城、升龙又一城、谦祥万和城等项目依托大社区优势，“密谋”成为各自区域的商业中心，将社区商业的触角伸向了整个城市。

在住宅调控不断加码的背景下，“没压力”的郑州社区商业春风得意马蹄急。

值得关注的是，社区商业还持有“尚方宝剑”。

据悉，去年8月，《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》发布，意见中指出，完善社区商业网点配置，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。

业内人士指出，无论是住宅调控的“挤出”效应，还是政策的利好，都说明社区商业“天花板”还很高，发展的机会来了。

格局升级，社区商业的泛商圈化

近年来，坊间流传着一句名言：“谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来。”在住宅限购的今天，城市综合体在一定程度上“领跑”郑州楼市，而这种“典范”的价值，也在潜移默化的影响着社区商业的未来。

继宝龙城市广场、郑州国贸中心、曼哈顿广场之后，以郑州中原万达广场、华润万象城、升龙凤凰城、升龙又一城、裕华广场、西元国际广场为首的新一批城市综合体，正在迅速崛起，成为代表郑州的“典范”。有关数据显示，每10个房地产项目，必有一个是城市综合体。

业内人士指出，综合体项目不仅笼络了人心，更是促进了社区商业的格局升级，令社区商业带有明显的泛商圈化的意味。

与传统“自然生长”的商圈不同，如今的综合体项目起点就是集聚型的，结构分配合理、业态错位经营，本身就“自成一圈”。 河南省商业经济学会常务副会长宋向清指出，综合体将给省会商圈带来一种“晕轮效应”，未来商圈将会随着综合体而扩大，走向多中心发展格局。

以郑州核心区域的旗舰级城市综合体——金林中心为例，本案涵盖25万平方米国际购物中心、200米超高层甲级写字楼、奢适寓所、精品酒店等物业为一体。届时将引进LV、channel等奢侈品牌，另外，还将引入儿童体验中心，溜冰场，国际性影院……据其负责人介绍，金林中心将满足购物的、休闲的、教育的、娱乐的……消费者的多种需求。

业内人士指出，电影院、游泳池、大型Shopping Mall、高档餐饮，这些不是只靠业主消费就能支撑得起的。开发商将社区商业瞄准了更大的市场，大型社区商业必须覆盖足够的人群才能保证商家的利润。

商住分离，让业态变得更加纯粹

小到一个社区，大到一个区域，商业和住宅的关系一度被视为“商业地产丢不掉住宅拐杖”。换句话说，商业地产的开发一直没有离开住宅，这正是行业内所谓的“以住带商”模式。

所以，即便是社区商业，也一度被市场认为“开发商不得而为之”的举措。

如今，这样的固有模式正在一次次地被颠覆。

“让住宅的归住宅，让商业的归商业，使业态相对更加纯粹”，郑州泽龙置业有限公司副总经理王伟如此表示。“主要是开发商对待社区商业的态度发生了转变，原来是筑巢引凤，这是典型的做住宅的理念，而如今商业地产要引凤筑巢，即是先招商再建商业。在很大程度上，社区商业已经成为了一些新建楼盘的看点。”

以升龙又一城商业广场为例，本案完全摒弃了曼哈顿广场高容积率、商住混居的开发模式，10万平方米“商住分离”集中式商业，集生活化、主题化、功能化的生活型与泛商务型商业融合体，使居住更加安静、安全、舒适，商业业态也更加多样化。

王伟指出，商住分离，动静相宜。升龙又一城将商、住业态完全隔离，让购房者既享受“居住闹市区、而无车马喧”的静谧舒适，又有小走几步即可购物、休闲、娱乐的便利生活。

而在RET睿意德高级助理董事兼郑州公司副总经理李雪鹏看来，社区商业拼地段，拼不过中心商圈，它拼的是什么，是服务。比如便利店代收快递，代缴费，可以成为一个很好的“贤内助”，生活的帮手。

正如一位老总描绘的那样，“真正的社区商业不应该像一条河，人们只能在岸边行走，通过桥才能穿越它，真正的社区商业一定是人们需要的时候能在其中行走、徜徉，不需要的时候却可以闹中取静若即若离，如果失去了这样的功能，社区商业的意义也就失去了。”

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郑州社区商业的N个问题

№ 1.定位问题

开发商为追求利益最大化，逢街划铺，导致很多社区商业体量过大，空置率非常严重。另外，商业街以零散街铺为主，缺少统一经营，后期租赁时会出现单一的业态扎堆经营，不利于商业配套服务的完善。

№ 2.规划问题

一些社区商业街规划了多条通道，导致了内其街经营冷淡的局面出现。另外，不少社区过分强调住宅价值，大大忽视了底商的价值，导致商铺内部柱网过密、柱体过大、形成死角，不便于后期运营。

№ 3.配套问题

很多社区商业先建设再规划再策划，开发商往往希望得到“通用版”的设计方案，导致无法满足商家对物业的要求，如缺少了烟道、上下水等配套，导致社区商业的完整性不够，无法满足社区居民消费需求。