各业态优化组合才能1+1+1>3

找到针对性的需求，才能更好地服务新区经济

城市综合体，是现代城市文明高度发达的标志。近几年来，随着曼哈顿广场、万达广场、锦艺城等多个大型综合体项目的面市，郑州城市综合体可谓一片“花团锦族”，不仅大幅提升了城市功能与形象，带动了区域经济，也给区域内居民的生活带来了便利。

与此同时，综合体发展到今天，也不再只是聚集在郑州主城区内，高新区、二七新城、宜居健康城等新城区内，城市综合体项目不断涌现，与郑州多中心发展的城市布局不谋而合。然而，在一片火热之下，由于对区域经济环境把握不到位，不少城市为此付出了不小的代价。对于不可预知的风险，该怎样规避？业内专家提出了建议。

郑州晚报记者 梁冰/文

王磊/图

大多是“物理”项目的叠加

还未产生“化学”反应

由星级酒店、写字楼、购物中心、商务公寓、住宅等多种业态组成的多座建筑体汇聚而成的城市综合体，是近几年商业地产开发的热点。它对城市形象的提升、区域经济的带动，引来了全国各中小城市的“眼热”。

郑州作为二三线城市，同样也不例外，城市综合体项目不仅在主城区遍地开花、独领风骚，而且逐渐蔓延到了非主城区。如高新区的升龙又一城、公园道1号，二七新城的金源百荣、建业泰宏国际城，宜居健康城的清华城市综合体等，这些巨型城市综合体项目纷纷落子主城区之外，也与郑州多中心发展的城市布局不谋而合。

“城市综合体在二三线城市虽然‘遍地开花’，但其实才刚刚起步，还没有怎么发展，而且很不均衡，都是‘物理’项目的叠加，内部还没有产生‘化学’反应。”北京睿意德高级董事兼郑州公司总经理王玉珂表示。

他说，这个化学反应指的就是城市综合体各组成部分之间的优化组合，各类商业空间共生共存于一个有机系统之中，各部分之间相互依存与相互助益。

然而，当前二三线城市的综合体虽然有“功能”的存在，但离扮演“城市功能”角色还相差甚远。

一个优质的城市综合体项目，是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的3项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

“应该说，中国开发城市综合体最好的城市是上海，其次是北京、深圳。”王玉珂说。

与其他二三线城市一样，郑州的城市综合体项目大都在最近两年集中出现，还处于成长期、起步状态。其中不乏外来一线开发商的强势进驻，吸引并带来一批商业资源。

“如果没有一线品牌开发商对城市综合体项目的打造，将很难形成影响力，也代表不了城市的水平。”王玉珂表示。

综观郑州的城市综合体项目，起步很快，大部分都处在开发状态，预计未来两三年内，将会出现最高水平的城市综合体。

新区综合体是城市发展的必然

优化组合才能1+1+1>3

在王玉珂看来，真正的城市综合体其实应该是城市聚集效应的一个载体，但是由于郑州的开发商尚不成熟，缺少开发城市综合体的经验，往往很难产生综合体1+1+1＞3的效应。“虽然发展很快，但问题突出”。

同时，在开发过程中，郑州的城市综合体项目通常以销售为主，对管理、运营缺乏应有的重视。在资源整合中，也缺乏相应的经验，假如引进的商业资源不是国际高端水平的，那么未来的物业就不具备高端属性。

“缺乏商业创新是目前城市综合体普遍面临的难题。综合体需要融入多元化的消费体验，未来郑州的购物中心会越来越多，如果商家没有自身的优势和特色，很难在未来的白热化竞争中生存。”一位业内专家不无隐忧地说。

在位于大学路与南三环交会处南部区域，建业与泰宏首次合作，将要在这里建造一座约270万平方米，集住宅、写字楼、酒店、公寓、大型主题商业、风情商业街于一体的大型城市综合体。

谈起在一个新城区打造如此大规模的城市综合体项目，建业泰宏国际城总经理姚莉表示，虽然是在一个新的区域，但是郑州城市发展很快，随着两环十七放射道路绿化工程开工建设，郑州的城市框架正在不断拉大。交通路网的完善，为区域发展创造了先决条件。

与此同时，二七新城也吸引了金地、金源百荣等一线品牌开发商，他们与建业泰宏一样，也是看好区域的未来发展潜力，对区域的认可度很高。

“就产品本身来说，建业泰宏国际城项目将有8万人的居住体量，这一庞大人群的存在就是该项目商业部分的有力支撑。”姚莉谈到，该项目设想打造体验式主题商业，避开与电商的竞争，满足那些非网购人群的需求。

城市框架扩大，大量综合体也随之外扩。有专家表示，综合体外扩是现代城市发展的必经阶段，可以将这类外扩的新兴综合体称为“新区综合体”。城市化的进程促进很多新区涌现，但目前这些新区普遍都存在入住率低的现状，就是因为缺乏这种新兴城市综合体的城市配套。所以说新区综合体是城市发展的必然也是所在区域的必需。

前期作好定位

将后期商业的运营、管理进行前置

新区综合体不仅为城市单一中心带来的交通问题提供了解决之道，更提高了土地的开发强度和使用效率，可以说新区或郊区综合体起到了城市引擎的作用。

但是，对于郑州综合体项目目前存在的共性问题，该如何更有效地避免呢？王玉珂指出，这需要资源的整合，从人的需求出发，找合适的专业机构完善相关环节，如商业、结构、消防、灯光等，以相应的专业力量作支持。

“但是，郑州的开发商在此方面很忽略。认为建筑设计公司可以解决很多问题，相反，它非但解决不了问题，还会遗留很多问题。因此，开发商应该在开发前期选择专业商业顾问公司作好产品定位，并将后期商业的运营、管理等问题在前期解决完毕。”王玉珂说道。

他认为，在非主城区建设城市综合体项目，风险蛮大，需要将城市的优质资源进行有效整合，才能规避一定的风险。

“很明显，城郊地带没有主城区所拥有的密集资源，需求不足，找不到使用对象，处于待开发状态。因此，在城郊打造城市综合体，最好等区域大的规划完善之后，再进行开发，不要急于求成。”王玉珂提醒道。

“城市综合体是为了城市的需求而建，不是为了标志性而建，因此在开发前就要搞清楚，区域内有多少需求，要辐射多大的范围。”他认为，首先要等到人口相对密集、周边资源丰富一些，有明显的办公、消费需求的时候再进驻；其次是商业优先，因为商业的辐射范围更大；最后，还要把握好开发的节奏。

不管是主城区还是城郊的城市综合体，都要考虑一个问题，那就是要满足本地产业和消费人群的需求，找到核心的需求对象。如果有产业需求作支撑，就要根据产业特点建设与其相匹配的综合体项目，根据客群的特点建设相应的酒店。如果是一个商圈，就要建设商务型城市综合体，辐射到全城甚至周边的地市。

“因此，产业需求、承载量、目标客群等指标，必需在开发前就要弄清楚，从而确定服务对象，并配置相应的资源。只有找到针对性的需求，才可以更好地服务区域经济，提升和拉动当地经济。”王玉珂表示。