寻找新商务价值专题报道

从经三路、农业路、未来路，到郑东新区CBD，再到高铁商务区，郑州的写字楼随着地段与区位的不同，呈现出不同的时代特征与品位。如今，由于新客运东站的即将投入使用，高铁板块正成为郑州写字楼又一个集中放量的地方，而这里也成为郑州商务办公项目再次“升级换代”的高地。

与此同时，随着郑州城市经济的发展以及格局的改变，第三产业在经济发展中所占比重及发挥的作用越来越大，商务资源的集中度不断增强，中央商务区、高铁商务区先后诞生。在此背景下，写字楼物业迅速发展，已经成为城市经济的重要载体，写字楼的价值问题也日益受到关注。郑州晚报记者 梁冰

历史沿革，郑州楼宇蜕变升级

从原来的“一个屋子，几张桌子”，到如今的精装修、花园式商务基地。从原来的“商住两用”到现在的5A级纯商务集群，郑州写字楼市场经历着跳跃式的发展。

上世纪90年代中期，可以说是郑州写字楼市场萌芽期，发展初期的写字楼，规模较小，设备简陋、户型单一，经营方式以出租为主。受传统经济影响，均集中在中心城区。

自1997年以后，真正意义上的写字楼开始产生。这时的写字楼管理水平逐步提高，可以称之为市场探索期。裕达国贸、思达数码大厦、未来大厦、广汇大厦等一大批专业写字楼在这一时期出现。另外，还有像融丰花苑、华林广场等集办公、住宅为一体的商住楼出现，活跃了郑州市写字楼市场。

此时，经营方式也从以前的租赁转为出售为主，产权关系发生了明显变化。租赁经营、商住两用、购买使用等多种方式的写字楼市场并存共生。

进入2004年以后，郑州写字楼市场迎来快速发展期。随着经济的高速向前，人们的办公观念也发生了变化，随之，写字楼市场的分布区域也逐渐扩大，如经三路、农业路、未来路。与此同时，郑东新区的开发建设，更是催化了郑州写字楼市场的爆炸式发展。

2009年，郑州写字楼市场，迎来了又一个发展契机。密集的市场政策调控下，住宅市场投机、投资的行为受到抑制，大批资金开始转向写字楼市场，市场进入“井喷”期。

进入2010年下半年，郑州市写字楼发展逐步成熟并出现分化，高端写字楼出现，写字楼价格节节攀高。这个时期，绿地之窗、建业总部港、千玺广场等高端写字楼项目开始出现。

尤其是2011年至今，围绕在CBD副中心的新郑州东站周边，20多个国际5A甲级写字楼集中放量，高铁板块成为继CBD之后又一炙手可热的商务区域。

价值攀升，高铁板块扎堆竞放

在郑州新东站周边，嘉亿东方大厦、楷林IFC、凯利国际中心、易元国际、绿地中心、汇艺中心、升龙广场等近400万平方米的国际5A甲级写字楼 “齐头并进”，形成郑州写字楼的“扎堆”板块。

“这种状况有利有弊。有利方面，是可以吸引更多投资；弊端则是也许没有过多的消化能力。”业内人士坦言。

对此，嘉亿集团副总经理杜静表示，高铁商圈的写字楼全部为国际5A甲级标准，是全郑州品质最高的，较之CBD又高出一个层次。

“这一区域的写字楼基本是一次性到位，而其他区域则是一两栋、一两栋的出现，所以就产生了所谓的规模聚集效应以及‘过剩’问题。”杜静认为，这对于投资者来说，其实是一个极好的机会。

“短期内显示出供过于求的现象，可以让置业者得到实惠，有更多选择；也可以让不成熟的区域快速走向成熟。”杜静说道，随着高铁、地铁、轻轨的开通，以及区域内房地产项目在一两年内全部到位，高铁商圈的钻石级地位将无可替代，到时， “过剩”的问题将不复存在。

“高铁附近的商机非常大，未来3~5年会超过二七商圈。因为这里的交通发达，其他区域不能相比。”郑州美盛置业有限公司营销总监张传明认为，郑州高铁商圈的写字楼有着区别于其他区域的明显特点，如档次高、品位高、功能全、配套完善。

“市区的写字楼大多停车位不足，电梯容量不够，而高铁商圈的写字楼，在进行电梯、停车位的规划时，都是按照长远规划设计的，不会出现车辆无处停放、上下班高峰期电梯拥堵的情况。”张传明说道。

所谓“商者无域、相融共生”，在张传明看来，高铁片区将吸引更多高端企业入驻，近在咫尺的高铁，将大大降低企业与其他城市的交通和时间成本，如此之下，高铁片区的商务活动，无疑会比其他区域更加活跃、高效、便捷。随之，写字楼的商务价值也将成倍攀升。

资源互动，各项指标日臻完美

不管是中央商务区，还是高铁商务区，都是郑州当前和未来商务资源密度最大、商务活动节奏最快、密度最高的区域，是其国际化程度最高的区域。商务区的特质表明，写字楼物业必定是这个区域的主流产品，这个区域的写字楼物业代表着同类物业发展的最高水平。

在写字楼经济走向繁荣的今天，工作的环境、项目的管理和可持续发展问题，已经逐渐成为业内关注的新课题。对于办公人群而言，环保问题、工作的空间和办公舒适度则成为被关注的热点。

“因此，国际甲级写字楼建筑的意义已经不仅仅是建造一座高端办公场所那么简单，开发商要真正体现出‘以用户为本’的原则，力争在各项竞争力指标方面都趋于完美，最终让自身开发的写字楼产品，以前瞻的设计理念、顶尖的产品元素、至臻的管理服务、永续的市场经营来成功地打造出商务办公新的巅峰。”业内人士表示。

“影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、 电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。”该业内人士说道，现在，绝大多数写字楼都标榜自己是国际5A。那么，这个“5A”究竟指的是什么呢？“5A”是指 OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通信传输智 能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。

“用‘5A’评价写字楼的品质，其实是一种理解上的误区，如果市场上有人打出‘超 5A 级’写字楼的话，那更是一种不专业的说法。”该业内人士表示，甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，我国在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼？一般情况下，国际判断甲级写字楼有 8 大特征：管理国际化、24 小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化；便捷的交通和商务化等。

在该专业人士看来，写字楼不应该是一个个体建筑，应该是一个系统。不仅包括写字楼与区域资源的互动，也包括写字楼内部相关业态的组合和产生的效益。只有这种互动发生有效的协同作用，写字楼的功能才可以有效发挥，价值才能实现最大化。