2014年初始，房地产市场一片“地热房冷”的怪现场，众地产大佬的“不看好论调”，让房产市场在年初就充满了各种不确定性。根据克而瑞数据分析，2014年1月份，1月商品住宅供应50.80万平方，环比下降34.00%；成交51.84万平方，环比下降72.2%，供求比0.98。1月全市商品住宅成交均价为8387元/平方米，环比下降0.21%，同比增加4.67%。

郑州晚报记者 韩娟

城市框架在拉大,你心里的中心是不是也改变了？

区域热度以高新区、航空港区尤甚，并逐渐蔓延至郑州经开区、龙子湖、新郑龙湖、平原新区、二七新区、郑上新区

受春节假期影响，1月份成交量大幅下降，商品住宅也只有两个区域供应，分别为二七区6.41万平方米、金水区4.68万平方米。虽然整体供应量和成交量相对下降，但仍不妨碍民众对部分区域选择上的热情不减。根据数据分析，1月份各区域商品住宅成交情况来看，高新区以成交量21.86万平方米位列榜首，紧追其后的是中原区的10.13万平方米和二七区6.41万平方米，而管城区、郑东新区这两个区域则无住宅供应。

在这三个区域之中，相比较二七区和中原区的“成熟”，高新区还处于“新人报道”状态，有实力也有潜力。比如从1月郑州市新增供应地块来看，主要集中在惠济区和高新区，其中高新区土地供应量占据25%，这股热潮从2013年开始持续至今，根据数据分析，2013年上半年郑州各区域土地交易中，高新区以成交17宗土地、成交土地建筑面积321万平方米位居各区域成交地块排名榜首。从今年初始的成交量和供应量来看，2014年高新区的热度仍会持续。

自从有万科、升龙、锦艺、谦茂等各大房企都来抢分一杯羹后，高新区无疑成为了一片开发沃土，有人还用“三个最”来形容生活在高新区的便利：房价最低，生活最宜居，交通最不堵。

在1月各区成交均价中，郑东新区、金水区和经开区的价格仍领跑郑州楼市，金水区和郑东新区作为郑州的核心区域，占据了市中心的很多黄金地段。对购房者来说，不论楼市是否疲软，价格是高是低，购房者钱包是鼓是“扁”，地段是首先要考虑的因素，所以这两个区域理所应当地受到购房者普遍青睐。而作为“后起之秀”的经开区在价格方面表现得也是一路领先。

克而瑞数据分析认为，由于郑州框架的拉大、刚需客户需求的释放、主城区客户外溢，所以近郊楼市成了香饽饽，区域热度以高新区、航空港区尤甚，并逐渐蔓延至郑州近郊新兴区域如经开区、龙子湖、新郑龙湖、平原新区、二七新区、郑上新区等。无论土地或楼市供求，郑州未来发展热点区域都主要集中于三四环间，并呈现逐步向东北、西南方向新兴热点待开发板块扩散趋势。

“二胎”政策实施中

你的购房观念发生变化了吗？

首改产品价格上涨速度高于首置产品，说明改善型客户在逐步增加，且速度高于首置型客户

根据克而瑞数据分析，1月各类产品成交量波幅增大，刚需产品占比小幅增加，90平方米以下刚需产品全市成交占比51.5%，较12月增加1.2%，90~120平方米首改类产品减少1%。首次置业以及首次改善类产品1月全市成交占比77.5%，主要来源于正弘高新数码港（641套，6.68万平方米）、和昌湾景国际（454套，3.76万平方米） 、长江一号（436套，4.49万平方米）、亚星城市山水（371套，2.45万平方米），其他成交量位居前十的分别是永恒理想世界、盛润锦绣城、富田九鼎世家、锦艺国际华都、升龙城和升龙天汇广场项目。

由数据可以看出，如今，微户型住宅的成交量明显多了起来。所谓微户型，也可称为“迷你户型”，一般代指常见的90平方米以下的户型种类。从90平方米以下产品交易量占全市成交占比51.5%这一数据来看，作为购房主力军的年轻人纷纷把目光投向了这一市场，总价低、首付低、月供低，微户型的低门槛优势是不言而喻的。

近日，在某媒体关于婚房置业的网络调查中，对于婚房的面积需求，70~90平方米的户型最受追捧，有54.05%的购房者觉得这个面积正合适，既可以满足一家三口的日常居住，在面积使用上又不会太浪费。

不过，数据还显示，首置产品均价8337平方米，环比上涨1.8%，为成交主力，90~120平方米产品均价为8272元平方米,环比上涨4.25%。90~120平方米首改产品价格低于90平方米以下首置产品，但首改产品价格上涨速度高于首置产品，这说明现在改善型客户在逐步增加，且速度高于首置客户。

虽然进入门槛低，但是首置这类户型面对的市场竞争却在加大。众所周知，由于空间的限制，90平方米以下在设计方面创新不多。所以，未来此类房型的竞争将直接反映在产品服务和配套上。

不过，这种情况以后也许将会发生变化，对于郑州的房产市场来说，刚需一直是房地产市场的主要支撑力量，但有分析认为，自去年年末以来，“单独二胎”、小升初新政、夫妻间变更产权免征契税等政策频频出台，不断地影响着适婚族的购房心理。虽然目前郑州尚未启动“单独二胎”政策，但这是大势所趋。河南王牌企划董事长上官同君表示，单独二胎政策的放开，将会大大改变开发商未来的户型设计。“一个家庭计划要生二胎，再加上老人，以及照顾小孩需要的保姆，目前流行的刚需两房明显不符合要求，3、4房户型未来会成为刚需选择的主流。”