“在港区，面临的问题不是有没有机会，而是要当心别被太多机会晃了眼。”一位已安家港区的创业者如是说。

的确，与3年前的无人问津相比，现在的航空港就像一个在流水线上赶制的城市，“资本涌动”所带来的热度正在持续升温，郑州乃至全省地产界前所未有的热潮正在从航空港区袭来。

郑州晚报记者 范建春 苏瑜

资本与财富的热潮涌向港区

谁先抢占了航空港区财富制高地，谁就拥有了港区未来发展的先机。一个富士康的进驻，令一个充满活力的经济增长板块正在郑州东南崛起，而当地产英豪进军这片肥美的土地时，港区的面貌开始真正丰满起来，成为各种财富汇集的舞台。

目前，航空港区已经引进了酷派、天宇、创维等整机智能手机生产13家项目，现代物流产业迎来了菜鸟“智能骨干网”，高端制造产业引来了台湾友嘉等企业，台湾科技园内布局了生物科技和电子信息等主导产业。

据介绍，航空港区现在在建类产业项目共有11个，总投资358.1亿元，主要包括富士康IT产业园、生物医药基地先导区、中外运等项目。2014年，计划新开产业项目共有42个，总投资1091.2亿元，主要包括投资47亿元的菜鸟网络科技有限公司中国智能骨干网项目、投资65亿元的台湾友嘉精密电子产业园项目、投资45亿元的正威科技城项目和投资270亿元的绿地会展城项目等。

同时，航空港区的跨境贸易电子商务规模化运营，也初步形成国际网购物品集散分拨中心。以打造“国家跨境贸易电子商务示范区”、实现跨境贸易电子商务规模化运营为目标，完善信息化平台，加快试点验收。而天猫、京东、诺天源等项目的相继落地，也带来了国内外知名电商、网商、支付商和物流商，并谋划建设跨境贸易电子商务产业园。

历经一年，港区已初步显现“造城”威力，不仅房企争相入驻，也有越来越多的置业者渴望去港区居住，这无形为港区的未来带来巨大的人口红利。

去年，航空港区通过招商引进了很多智能终端企业，这将促使该区域人口增长远远超过政府最初的预期。如今，相当多的蓝领、白领生活在这里。

需求决定供应市场，人口潜力将是一个区域房地产市场未来潜力的重要指标。曾有经济专家提出，人口红利可为房地产市场提供长期稳定的需求。因为生育高峰期带来了人口大增，使得消费能力旺盛，进而带动宏观经济总量出现快速增长。

河南豫发置业是首批在航空港区开疆拓土的本土开发企业，也是其中的代表企业。

土地市场已进入上升通道

豫发置业副总经理朱洪杰告诉记者，豫发之所以大手笔进入航空港区，是因为我们看到航空港区潜在的需求。其实初到航空港区时，我们也没想到做这么大规模，产品线也没这么丰富，但是，航空港区综合保税区和郑州航空港经济综合实验区获批，给了我们信心，让我们相信航空港区一定会有一个美好的未来。目前，豫发置业在航空港区有22个地块，今年上半年预计将有7~8个地块动工开发，届时豫发置业在航空港区的商业和住宅开发量预计超过100万平方米，应该是目前航空港区内开发体量最大的企业。

“2013年港区的房地产市场才集中启动。”河南财经政法大学房地产经纪研究所所长李晓峰教授表示，从2010年富士康进驻郑州开始，几年来港区供应住宅基本都为富士康配套住宅，商品住宅供应十分有限。现阶段这种定向开发已基本结束，各开发商的商品住宅已在建设中，并开始推向市场。

与商品房市场的升温相对应的则是土地价格的上涨。

据港区内开发商透露，航空港区居住、商业类用地价格在2011年平均为150万元/亩，2011年上半年，河南保利置业在航空港区拿了5块居住用地和一块商业金融用地，居住用地达165万元/亩，商业用地达240万元/亩。在航空港区的价值日益被认可的情况下，2013年居住、商业土地价格上涨到260万元~290万元/亩，2013年初豫发置业在此拿地每亩均价更是高达300余万元。

土地市场价格在三年内已翻倍，高出2013年上半年郑州市土地成交均价244万元/亩（含经适房）。但在李晓峰看来，航空港区的土地出让尚在起步期，土地市场处于上升通道。

“航空港区现在的土地价格，低于郑州市二环内300万元~400万元/亩的住宅地块市场价格，远低于郑东新区商务金融用地700万元~1000万元/亩的价格，航空港区未来的土地价格有望与郑州市核心地段持平，并有可能接近郑东新区土地价格。”李晓峰表示。

而据尚正行地产顾问事业部的不完全统计，2010~2013年，港区共推出土地1331.97公顷，从2011年开始，工矿仓储用地成交比例逐渐减少，商业用地逐渐增加比例，至2013年居住用地供应面积达207公顷，为历年来最高。

港区的商业价值正在显现

和郑东新区“腾空出现一座城”一样，航空港区的人居环境和商业环境也会随着“资金流、信息流、人流、物流”的持续涌入而得以迅速丰满。对房地产业而言，房地产商的集中入市，必然会带来财富的“井喷”式增长。

事实也是如此。庞大的消费人群带来了浓烈的商业氛围和商业需求。可如今，地摊、夜市盛行的航空港区，购物环境还相对比较落后，与这里强烈的商业需求形成“倒挂”。记者发现，富士康新郑产业园附近有不少临时搭建的小棚，其中贩售的都是一些日常消费品。即便这样，也常常被哄抢一空。当地村民告诉记者，“小窝棚”的租金比市中心的商铺还要高。

对此，豫发置业副总经理朱洪杰认为，与成熟的市内区域相比，航空港区还是地产开发的“处女地”，这里的价值还没有被充分挖掘。但是随着区域配套设施日渐完善，还会有更多的开发商进驻到这里，航空港区的地价将会持续走高，而拿地成本的增加，一定程度上就会促进房价的上涨。

朱洪杰说，目前豫发置业在航空港区的几个项目蓄客情况都不错。像住宅项目豫发·大运城在2013年11月开始蓄客，仅两个月蓄客就达到3000组，认筹达到1000组。从自住和投资比例来看，自住比例较大，这说明人们对航空港区未来的看好。应该说，目前在航空港区购房的人属于第一批受惠的人，也将是受惠最多的一批。

“如今的港区像极了当年的郑东新区，政策倾斜、财力支持、产业兴旺……假以时日，郑州航空港区一定会一飞冲天。”有业内人士如是说，另外，这里不限购，将会吸引更多的人在此投资置业，港区楼市将会迎来新的契机。

“政府加大商品房土地供应，必将进一步促进商品房市场的启动开发。”李晓峰也认为，航空港区是房地产市场的价值洼地，未来2~3年内，该区域内的房地产价值将会得到大幅提升。