收入增加、居住需求提升使得改善型客户增加

专家：房价稳定，高品质楼盘增多，换房时机合适

几年前的刚需族，如今随着收入和居住需求的提升，又逐步加入换房大军，再次成为楼市成交的重要部分，这对房企来说也是制胜未来的契机所在，不少开发商都将改善型需求摆在了与刚需同等重要的位置，愈加重视产品综合实力的锤炼。 郑州晚报记者 王亚平

换房升温

改善型客户增加

改善需求发力，也可以通过市场在售项目的热度看到些许踪迹。

比如，英地·天骄华庭2期楼王的备受关注，户型设计考究的三居室咨询者众多，而“市中心”、“学区房”、“高端配套”等都是该项目的标签。

公园道1号是高新区的热点楼盘，也受到改善型需求者的青睐。“这是因为锦艺城的成功开发带动了中原区核心动脉——棉纺路的升级换代，形成了样本效应，也为其赢得了忠实购房群。而公园道1号项目同样户型设计考究，教育、商业配套齐全，特别是精致的三房产品性价比凸出，自然成为市场关注的焦点及受到改善型需求者青睐。”有业内人士认为。

上周末，记者走访恒大绿洲、万科·美景龙堂等多家楼盘，一个直观的细节就是，最近售楼部里攒动的人群中，购买第二套房的人数比例在迅速扩大。销售人员大都表示，目前很多咨询者都是想换房的客户，他们对楼盘知名度、品质、户型等要求较高，且对三居室颇为青睐。

业内人士分析指出，目前有不少五六年前置业的人群，改善居住条件的愿望极为迫切。由于原有住宅面积过小、配套环境一般、孩子上学、照顾老人等原因，这部分人群需要再次置业改善居住条件。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，换房需求的出现也是房地产市场发展的必然，这除了居住需求的提升，最根本的原因还是经济收入的增长。有数据显示，郑州人均年收入在提高，创业比例也在提高，所以从几年前的刚需逐步加入到如今的换房大军。

在他看来，从时机上来说，也是一个合适的时候。首先，在房源上，随着郑州房地产开发水平不断提高和一线房企项目的相继亮相，有很多可供选择的好产品；在房价大势上，由于我省城镇化率比较低，以及多新区建设加快现代工业和服务业的发展，未来还有大量的住房需求，因此，房地产业依然会保持稳中求进的态势。

时机合适

未来楼市稳中有进

近日，家住郑州西区的陈女士致电记者表示，“我们之前在建设西路按揭购买了一套两居室，目前房贷已经完全还清，如果我们把这套房子卖掉，再贷款另购一套面积大一些的房子，这算首次购房还是二次置业？”

对此，有银行工作人员告诉记者，即便你把房子卖了，但银行的征信系统的贷款记录还存在，所以不管你房子是否出售，只要是在银行业（不论是哪家银行）申请过贷款的，如还想重复贷款均算是二次房贷。

据该工作人员说，在此轮调控之后，类似于此的问题，他们常常接到市民的咨询。实际上，抛开利率不谈，该现象从另一方面也说明，在房地产市场化发展多年之后，随着品质楼盘的不断涌现和百姓人居追求的提升，改善型需求也在不断增加。

这样的变化，在市场数据上也有所印证。

来自克而瑞数据研究机构的“3月份郑州房地产市场月报”显示，今年3月，郑州商品住宅成交量成交39.01万平方米，环比上涨40.32%，与成交量上涨不同的是，成交均价为8655元/㎡，相对稳定。

值得关注的是，刚需产品占比小幅减小，90㎡以下刚需产品全市成交占比46%，较2月下降5%，90~120㎡首改类产品和120~140㎡再改类产品分别增加3%、2%。

3月首置产品均价8341㎡，90~120㎡产品均价为7868元/㎡，高端楼盘成交价格13025元/㎡，环比下降5.4%，下跌幅度较大。

首次置业以及首次改善类产品3月全市成交占比78%，主要来源于泰宏建业国际城（3.89万㎡， 398套）、恒大绿洲（2.48万㎡， 229套） 、非常旺角（2.04万㎡， 246套）等项目。尽管首改产品价格低于90㎡以下首置产品，但首改产品价格上涨速度高于首置产品，表明现在改善型客户在逐步增加，且速度高于首置产品。

研发投入

房企才能赢得市场

这样的市场表现，也让越来越多的开发商开始重视改善性需求产品，不少开发商都将改善性需求摆在了与刚需同等重要的位置，90至140平方米左右的中大户型开始放量。

记者了解到，与首次置业不同，换房者买房心态成熟、购房目标准确，大家对房屋质量、园区建设、人文环境、学校配套等一系列因素都有着更为严格的考量。

“第一次买房最关注价格，殊不知商品房品质高低决定着生活品质的优劣，现在孩子到了上学的年龄，就想换套能就近入好学校，物业服务好，配套完善的小区，近期我就分别到万科、恒大、万达、建业等知名房企在售项目进行了了解。”

对此，有业内人士建议，在限购、限贷等政策作用下，换房成本增加，在换房时，应根据自身资金情况，考虑得周全一些，购置能够长期拥有而且具备升值空间的住宅。也不要再有“梯度消费”的观念，尽量一步到位，如果有所保留退而求其次，浪费一次购房权不说，未来买房还要承担契税此类额外支出。

在选房时，要兼顾每个家庭成员的生活习惯，除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素及功能间是否合理外，还要注意选择信誉好、口碑好的品牌地产商，通常与这样的小区所匹配的物业公司，服务都比较周到。

据报道，河南“单独二孩”方案已通过省政府常务会议、省委常委会议的批准，5月下旬，《河南省人口与计划生育条例》的“修订版”，或将提交省人大常委会第八次会议审议，一旦通过，就标志着我省正式放开“单独二孩”政策。

如果按照这样的人口发展变化，未来一到两年内，为二娃换房的小夫妻必然大幅增加，会直接推动改善型需求的增加，并为市场提供大量“刚需”。

在宋向清看来，这也是未来房企赢得市场的一个契机。随着换房者比例的提升，会促使更多房企在项目锤造、品牌树立上继续投入，提升房地产市场的成熟度和产品的舒居度。如果能够在开发、设计上更为精细，打造越来越多有强大产品力的中档户型，让购房者实现利益最大化，不管市场大环境如何，这样的产品一定会畅销。