80亩景观示范区、10余年精致园林缔造积淀、郑东新区高端配套资源围合……

CBD鸿园板块，城市中心的别墅典范

郑州首个园林地产模式

解读报告之一

【需求】 步随景移 现代都市生活中的园林情结

国人自古对园林就有种特殊的爱好，“虽有人作，宛若天开”，这种造园的最高境界，让人们在园林艺术中找到了“寓情于景”、“触景生情”的精神归宿，在“步随景移”的空间序列内，得到放松和舒展。

而今，随着社会的进步，尤其是城市化进程的加快，园林情结在钢筋混凝土的丛林中更显弥足珍贵。园林景观是居住生活的外部环境能延伸人们对居住生活的更高、更时代化的需求。

曾有一权威机构做过一份有关园林景观的访问调查，在对“买房时，您会对小区园林建设有所要求吗？”的回答中，有87.8%的被访者表示“会”。而在购买众多决定因素中，小区园林景观仅次于价格和位置因素而排在了第三位。随着居住文明提升，园林景观要求自然会不断提升。

现在看来，在房地产业发展初期，开发商都是比较重经济、重高容积率、重效益，不重环境，随着生活需求提高，幽静美丽的住户公共环境成为满足居民对室内外空间心理的及生理的需求的载体，进而促进开发商对环境、园林的重视。

“我是2005年买的房子，当时只看交通便捷与否和户型大小如何，经过这几年再看，社区环境感觉太落后和粗糙，物业服务也一般，根本没什么景观，下楼来到社区没有什么舒适的感觉。”想要让自己换个房子一步到位的私营业主刘华伟表示。

在他看来，一个好的园林景观能够从物质使用和精神享受等多个层面满足居住者对居住生活的需求。作为一个人的第二居住生活空间，园林景观带给人的享受仅次于房子本身。

窥斑见豹，作为想要终极置业的个体，刘华伟无疑也代表了奋斗多年有一定财富积累的购房阶层，他们已经意识到了住宅的居住舒适度不仅仅表现为室内户型设计的合理性，同时还表现为室外园林景观的实用性和可观赏性。

经过10余年的快速发展之后，郑州楼市的修炼可谓炉火纯青，地产大佬接连入主中原让这片土地竞争日趋白热化。怎样的产品在未来的市场更具说服力，能够独当一面成为新的突破口？

80亩景观示范区、10余年高尚园林缔造积淀、千亩级的原野树林……从初露峥嵘的鸿园项目来看，园林地产这个最考验内功的模式当仁不让。

郑州晚报记者 王亚平

【市场】 内外交困 考究内功的园林地产成突破口

具体到当前竞争日趋白热化的楼市销售市场，可谓是内外交困。

从大环境看，北京、杭州、武汉等多个一二线城市出现降价现象，尽管在多位专家看来，与这些城市相比，郑州楼市整体供应平衡，去化压力相对较小。再加上郑州近几年经济高速发展形成的产业带动、区位带动以及大量的刚性需求，今后人们住宅购房的势头还会增加，郑州的楼市依然会坚挺，不过眼光放长远，房地产大势会逐步降温，恐怕也是不争的事实。

而在房企之间，如万科、万达、绿地、雅居乐、锦艺等房地产大佬不断入主中原带来的全国经验，从地段、配套到产品线规划、包装宣传的国际范，都让本土房企压力倍增。

越来越多的房企意识到，竞争必将越发激烈与充分，供需失衡的年代终将过去，而决定最终成败的首要因素，依旧是产品力。在楼市局面愈发紧迫的当下，要想逆市取胜，就要苦练内功、雕琢产品，不少品牌房企将注重产品品质的提升并不断加强消费者服务质量作为今年工作重点。也因此，在如今的市场上，出现了比以往任何时候都要多的优秀作品。

不过，近期刘华伟在逛了多个在售楼盘后发现，产品开发模式上，同质化依然是最大的问题。

那么，真正能够满足购房者需求，实现一步到位且田园居住人居梦想的革新产品是什么？

“我认为是景观，这是最显而易见，却最难修炼的内功，虽说这是地产业最简单易懂的名词，但真正用心做出独有价值的很少，可以想象一下，置身设计考究满目青翠的园林之中，花香鸟语萦绕，是多么愉悦的一种享受。”一位不愿具名的业内人士私下表示，“这样的房子还不能远离市区，若是郊区楼盘又无法满足离尘不离市的需求，只能作为第二居所。”

市场的表现也正如上所述，郑东鸿园板块自从发出声音，就成为了中原楼市的焦点，在这里，高大的树木绿意葱俊，鲜花满径、鸟语啁啾，给人一种在市中心步入世外桃源的惊喜与清爽，以“园林地产践行者”为企业发展愿景的鸿宝集团带给了中原百姓全新的产品——鸿园。

【实力】 园林大鳄，十余载园林精耕积淀

如果说多年前的房子只是为了满足人们居住需求的经济实用型，那么现在的住宅，已经通过产品升级，给人们带来舒居的体验。在此基础上打造的园林景观已成为衡量住宅产品性价比的一个重要指标。不过，单纯地依靠树木并不是真正的园林地产。

园林景观是居住生活的外部环境能延伸人们对居住生活的更高、更时代化的需求。而能够互动的园林更具有精神和物质价值，实现运动、休闲、娱乐、休憩、沟通交流在园林观景中同步，更体现了一种生活情调。

显然，鸿宝集团深谙其道。

河南鸿宝集团有限公司成立于1993年，是一家以基础设施投资（路桥、景观绿化等）、园林房地产开发为主业，涉及高新电子、星级酒店、商业物业等领域的集团化企业，业务范围广泛，资金实力雄厚。集团公司成员企业包括：开封阿深高速黄河大桥有限公司、河南一零七国道郑州黄河大桥有限公司、鸿宝园林集团、河南鸿宝置业有限公司、郑州华翔电子有限公司、许昌鸿宝百货有限公司、许昌鸿宝大酒店有限责任公司，已成为综合性领航品牌企业。

鸿宝园林，10余载深耕细作，“中国园林四大鳄”，是郑东CBD众多豪宅背后的高尚园林缔造者。企业由园林公司、植物研究所、园林发展公司、园林绿化工程公司组成。四大企业推动农林科技、苗木研植、城市道路、园林绿化、生态旅游之发展。

而河南鸿宝置业有限公司成立于2010年6月，为河南鸿宝集团旗下置业类分公司，以“园林地产践行者”为企业发展愿景。

鸿宝置业，遵循人类对自然的渴望，将园林植进人居视野，缔造终极家园、理想社区；用高入云端的绿荫、蕴含生机的万物装点城市空间，用“园林式”的地产“哲学”重塑人类精神文明世界。其深层探索把城市建设与绿色人文紧密结合，突破中国北方区域开发商仅专注建筑形式的传统开发模式，致力于建造河南中原最宜居住的高端尊贵社区，打造河南最具影响力的园林地产品牌。

采访中，鸿宝置业有关负责人告诉记者，鸿宝置业成立于2010年，虽是一家年轻的公司，但是作为鸿宝集团的子公司，也算是厚积而为。鸿宝背靠的大树便是鸿宝园林，这也是鸿宝置业能被称作“园林地产开发商”的不争事实。鸿宝园林北倚黄河堤岸，西接市区新107国道，东邻京珠高速，南靠郑东新区大学城，总占地面积2800亩。鸿宝园林集团由郑州鸿宝园林有限公司、郑州鸿宝园林植物研究所、河南鸿宝园林发展有限公司、河南鸿宝园林绿化工程有限公司四家公司组成，主要从事农业科技开发与经营，园林花卉良种苗木的科研、繁育、种植和推广等。

【目标】 比肩龙湖，首创中原园林地产模式

近年来，一股高档小区的健康之风首先从东南沿海发达地区刮起，并迅速向全国蔓延。优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志，甚至可以成为一个品牌的形象，而独特的园林设计创意和严格、专业的工程管理，是营造标志性的园林景观的重要保证。

对此，有专家表示，开发商对园林的重视已习以为常，但把园林与地产的关系提升到“园林地产”的高度，并不多见。

从过往的多份销售数据看，盈利情况乐观的房企大都是产品竞争有优势，尤其是园林景观和配套资源突出者。

比如，地产翘楚龙湖地产就把打造园林景观作为企业发展的秘诀。龙湖地产的产品因为卓越的品质和细节，一直是市场的标杆。其多年厚积薄发，精工细作，奠定了中国别墅专家的地位。

与此同时，龙湖独创的“五重园林”、“全冠移植”以及“360度成树定位”等造园理念和手法，被业界誉为“中国住宅园林专家”。

在不同色彩的树木和花卉的映衬下，人们可以从不同的角度感受到四季变幻的完美景致。父子之间，在草地与绿水中感受欢乐；老人们，可以在水洗石小径上安逸地踱步前行。也正是过硬的别墅产品，加上独具匠心的景观打造，让龙湖地产一路走高。

鸿宝置业相关负责人告诉记者，“我们一直以龙湖地产产品为目标，除了鸿宝集团的专业园林团队精耕细作，还聘请了曾在龙湖任高管的园林负责人，根据中原特有的属性，匠心打造了一个80亩景观示范区”。

在郑州，打造景观示范区的项目近年来呈增多之势。景观示范区又叫景观体验区，一般是地产项目设立的，让购房人在购房时观赏或者体验的景观区域，目的是让购房者提前认同房企的开发理念。不过大部分景观示范区只是一个微缩的社区景观，像鸿园项目的80亩规模之大彰显了实力与魄力。在这里，鸿园用万千物种和“30年名木”的高尚原生配置，将成为中国园林式地产的代名词。

【样本】 低密墅居，城市中心的世外桃源

追随郑州城市新一轮规划发展脚步，一路驱车向郑东以东出发。10分钟路程，来到CBD东北向，鸿园所在的位置是郑东新区CBD八公里范围内唯一高级低密社区。

千亩级的原野树林，是鸿宝园林的所在之地，总占地面积2800亩。北倚黄河堤岸、西接市区新107国道、东邻京珠高速、南靠郑东新区大学城。 在这一片城市后花园领地，建造一座高尚的城市低密私属社区，可谓集稀缺资源于一身，高贵与传世价值尽显，因此业内人士大都用 “CBD鸿园板块”来重新定义CBD与鸿园的关系。

已通过市政府审批的《郑州都市区总体规划(2012—2030)》中，我市将引导都市区城市建设、产业布局、人口分布、生态环境保护等协调发展，最终实现“活力郑州、幸福都市”总体目标，并将“田园”、“畅通”、“宜居”、“魅力”等作为重要的支撑和方面，为郑州城市发展、城市规划吹来一股鲜活的政策东风。

而鸿园不仅独具都市中的田园风光、生态绿色的低密度花园式宜居生活、法兰西浪漫建筑风情，而且将以其规划理念、产品品质、景观营造，践行着郑州都市区总体规划的战略目标，将这些美好的战略目标从一纸宏图变成鲜活的生动的立体的现实，成为生态宜居的一个窗口，田园都市、畅通都市、宜居都市、魅力都市的一个样本。

从地图上可以看到，鸿园板块处于郑东CBD、龙湖副CBD和龙子湖高校园区的东北方向，四大板块相互呼应。鸿园板块不仅自身发展潜力强劲，更可以享受到CBD的高端配套、龙子湖的人文气息和龙湖的未来繁华，加上自身生态宜居优势，商业、商务、金融、教育、交通等各种优势资源配套近在家门口，各大核心功能区举步即至，不仅价值前景广阔，还将成为郑州低密度人居生活的样本。

可以说，在中国地产分化加剧，行业与市场发生巨变的背景下，鸿宝置业以深耕园林的多年经验积累、专注钻研，不仅是中原园林地产的首创者，更将成为未来楼市的领军者。