今年以来，全国楼市涨幅放缓，库存水平较高，流动性趋弱，特别是信贷政策的收紧态势让房企对资金的渴求更为强烈。

6月9日晚，央行宣布从6月16日起对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点；范围包括大部分城商行、非县域农商行和非县域农合行。

虽然此举意在将资金更多地配置到实体经济中需要支持的领域，不过也引发人们对楼市前景的猜测。

郑州晚报记者 王亚平

信贷收紧

销量下滑房企面临资金压力

刚刚过去的5月，并没有像往年同期一样进入楼市旺季，楼市和土地市场表现均较为平淡。开发商不断升级各种促销模式，除了降低首付门槛的“零首付”与“低首付”等促销手段外，降低销售价格、提高折扣和优惠幅度被采用的也日渐增多，以期改变目前交易停滞局面。

近日，融360金融搜索平台发布了《中国房贷市场5月度分析报告》，其中分析认为，造成开发商开启降价促销模式的原因有二：一是销售低迷，成交量下降，市场观望情绪浓重；另一方面受信贷收紧的影响，房企资金链条绷紧，手中资金流动性不足的问题逐步凸显，从而期望通过降低门槛来快速走量缓解资金压力。

全国楼市库存激增、部分城市大幅降价的市场表现，引发了中央层面的关注。先有央行于5月12日召集商业银行开座谈会，强调在首套房贷上合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放。后有住建部多位人士确认，除北、上、广、深之外，其他城市的限购政策可自行调节，尤其是“库存”过多的地方。

据58同城房产频道显示，4月至今，先后有无锡、南宁、萧山、铜陵、宁波、郑州、常州、天津滨海、扬州等9个城市或地区纷纷微调购房政策，包括：放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等，救市浪潮仿佛“愈演愈烈”。

5月以来，房地产信贷收紧态势在央行“喊话”后较上月并没缓解，反而商业贷款的优惠利率逐渐减少，利率普遍走高。但停贷银行逐渐减少，放款速度明显加快，从年初至少需要2个月以上时间，缩减到现在基本在10个工作日左右。

据融360表示，在银行惜贷的情况下，贷款搭售理财产品、保险，收取额度费、担保费等各种违规行为开始横行。消费者接受附加条件越多越容易放款，如果不接受相关银行“搭售”，甚至会被要求上浮贷款利率，对此很多购房者只能无奈接受。

停贷银行减少 首套房贷款利率呈走高趋势

融360摸底全国21个重点城市近400家银行调查显示，相较4月仍有5.91%的银行执行利率优惠，5月利率优惠占比银行降为4.78%。执行基准利率的占比为31.83%，较上月的27.81%有所减少；而基准以上占比为57.3%，较上月有所增加，停贷占比为10.11%较上月的11.55%开始下降。从统计数据可以看出：首套房贷款利率呈逐步走高趋势，但停贷银行开始减少。

具体来看，国有银行方面，建设银行、工商银行、农业银行首套房利率均执行上浮至基准利率的1.05倍，二套房贷利率上浮至基准的1.1倍；中国银行、交通银行首套房贷利率上浮至基准的1.1倍，二套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍。

邮储银行方面，首套房利率执行上浮基准利率的1.05倍，二套房贷利率上浮基准的1.1倍。

股份制银行方面，招商银行、华夏银行首套房利率上浮至基准的1.05倍，二套房贷利率上浮至基准利率的1,1倍，光大银行、兴业银行、中信银行、浦发银行首套房利率上浮至基准1.1倍，二套房利率上浮1.2倍；广发银行首套和二套房贷均上浮基准利率的1.2倍。

5月12日，央行约见商业银行提出要求优先保证首套房贷等相关信息，对于政府开始“救市”的揣测开始增多，至5月22日，媒体纷纷发布消息称住建部多位人士表示要将限购调控的权限下放到除一线城市以外的地方政府去，市场对政府会采取进一步行动“救市”的预期在增强。

融360认为，商业银行执行央行的指导性意见时并不坚决，除了在审批速度和放款速度上有所提升外，对于现今在执行的房贷利率并未采取下调等实质性举动。一方面是某些城市的房价下滑明显，刚需购买人群持币观望心理严重；而金融机构在房贷方面执行更积极政策的意愿不强；另一方面，即使赋予地方政府在限购政策上有更大的自主权，但是目前阶段，对于非热点的二三线城市来说，即使限购放开对于当地房地产市场的帮助也极为有限。

会不会流入楼市？“定向降准”稳定预期

因此，业内对降准充满期待。央行6月9日宣布，2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5%。此外，为鼓励财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司发挥好提高企业资金运用效率及扩大消费等作用，也对其下调人民币存款准备金率0.5%。

这样的“定向降准”会带来市场流动性的增加，但对楼市会有怎样的影响？

“实体经济是国民经济发展的根基，因此央行表示此次定向降低准备金率就是要鼓励商业银行等金融机构将资金更多地配置到实体经济中需要支持的领域，确保货币政策向实体经济的传导渠道更加顺畅。对楼市的影响会有，但是间接的，且有一定的周期性，半年以后会有所显现。”省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清这样分析说。

在宋向清看来，楼市发展本身未到拐点，只是增速放缓，且未对国民经济造成太大影响，今年国家应该不会针对房地产出台新的金融政策。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称，此次降准与4月25日一样，都属于“定向降准”、微刺激的货币政策预调微调。两次“定向降准”可释放5000亿~6500亿元资金。虽然短期不能让中国经济起到立竿见影的复苏回暖，但有利于经济稳定与增长的预期，更有利于经济向上行的信心。

他认为，央行“定向降准”一定程度上可刺激楼市，具有稳定市场与房价预期的心理作用。绝对不可指望“定向降准”能让楼市马上复苏回暖，房价逆势暴涨。一方面是银行可释放的资金量实际上不多，况且降准的幅度与范围有限。另一方面是可以降低房贷利率，提高信贷额度及审批周期，降低购房者入市的门槛。但无法改变金融机构惜贷的局面。三是单靠“定向降准”很难让楼市产生立竿见影的效果，除非限购、房贷政策都调整。

不过也有业内人士坦言，“除非经济改革的红利能不断释放，令中小企业和三农从金融机构获取信贷的能力有质的飞跃，否则基础货币投放创造的信用仍会流入地方融资平台、房地产以及部分产能过剩行业等资金黑洞。从这点看，定向宽松和总量宽松并无本质的区别。”