松绑限购

楼市能否逆转？

连日来，限购政策取消或者放松的城市越来越多。结合郑州市房地产市场现状，8月1日，河南省房地产业商会召开小型媒体座谈会，提出六大理由，呼吁郑州市取消或适度放松楼市限购政策，让房地产市场理性回归，让有购房需求、有能力购房的居民早日在郑州买上中意的房子。不过，业内人士表示，取消限购，楼市能否回暖还不好说，关键是要看银行的“脸色”。

郑州晚报记者 范建春

商会

六大理由呼吁取消限购

河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京在媒体座谈会表示，商会通过对房地产市场和广大房地产企业的调研，发现楼市限购和限贷政策已成为行业发展的障碍。为此，商会提出六大理由，证明郑州应早日取消或适度放松楼市限购政策。这六大理由分别为：

一是群众刚性住房需求受到抑制。赵进京说，根据河南省房地产业商会的调研，近60家房地产企业均反映，自实施限购政策以来，企业储备的客户占限购前的1/4都不能买到住房。同时，由于城中村改造的加快，造成大量外来人员无房可租，而限购令的实施又使他们不能买房，致使他们无房可住，严重影响了城市的发展。

二是改善性住房需求无法得到满足。由于限购政策的实施，很多有改善条件的市民被限购令挡在了门外，很多市民反映，当前很多条框限制了他们改善住房条件，无法买房。

三是今年郑州保障房建设目标已提前完成，取消限购的条件基本成熟。

四是公积金组合贷形同虚设。据悉，郑州住房公积金个人组合贷款管理暂行办法6月15日正式实施，实施一个月申请人不到10个，组合贷形同虚设。

五是限贷政策对市场冲击大。赵进京分析，因为银行限贷政策的实施，开发企业贷款严重受限，按揭贷款发放速度缓慢且利率较高，在影响购房消费的同时，也间接对区域房地产市场的健康发展埋下隐患，取消限购可减轻限贷政策的冲击。

六是限购条件取消的大环境存在。目前，全国实施限购政策的46个城市中，已有31个城市取消或放松了限购。结合当前郑州市房地产市场发展现状，也需要早日取消楼市限购政策，让扭曲的市场逐渐回归到正常状态。

市场 取消限购已是大势所趋

据了解，截至7月31日，不完全统计显示，全国46个限购城市中，已有31个城市取消了商品住宅限购或者变相取消了限购政策，并且有继续蔓延之势。

对此，业内人士认为，一般来说，获准取消限购的，都是商品房库存量庞大，房地产下行对经济形成较大压力的城市。从目前迹象来看，二三线城市取消或大幅松绑限购，已获得中央的默认，这其实正是去年全国两会政府工作报告提出对房地产实行“分类调控”原则的具体运用。因此，未来全面取消限购应该是大势所趋。

记者注意到，在这些“松绑”限购的城市中，多数城市的松绑措施是“定向松绑”，对于大户型、豪宅、远郊区进行放开。如苏州全市取消对90平方米以上住房的限购政策；杭州对主城区140平方米以上户型取消限购。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，从突破口来看，对大户型、远郊区进行放松，可能市场压力最小，而效果会最明显。因为大户型的购房者一般受信贷收紧的影响较小。而且大户型本身和刚需的界限很清晰。放开大户型，不会挤压刚需户型的资源。

对于取消限购，一位房企负责人向记者透露，目前的限购政策，对于楼盘的销售确实有影响，现在多数房企人员认为郑州肯定会放松限购的，但具体什么时候能够实施，还要看决策部门的考虑。

另一家房企的营销总监李女士表示，郑州取消限购是早晚的事，因为政府强制干预市场的行为本身就不合理。不过，她认为，如何“松绑”限购，在目前的大环境下，考验的是政府决策部门的智慧。

面对省地产商会的呼吁，郑州何时能有实质性动作呢？

对此，郑州市房地产主管部门有关负责人表示，正密切关注国家政策变化和其他城市做法。

河南财经政法大学教授刘社认为，郑州的商品住房成交量在今后几个月若出现急速萎缩，则有可能取消限购。

而一位业内人士认为，商会的呼吁不会是空穴来风。他分析称，与跟风解禁的那些城市比，郑州的房地产市场整体运行还是不错的，所以，郑州绝不会盲目跟风。但是，限购政策在目前的楼市环境下已经意义不大，所以，取消限购应该会是很快的事。

未来 楼市回暖需看银行“脸色”

对未来的市场走势，多位接受记者采访的业内人士表示，取消限购并不会立即扭转楼市向下调整的轨道，潜在购房者的预期也不可能马上实现逆转。

赵进京也认为，郑州的房地产市场是比较健康的，在二、三线城市中情况较好。长期以来，郑州的房价一直很坚挺，这和郑州的人口规模、区位优势等因素分不开。刚需强劲，即使取消限购，郑州房价也不会大起大落。

不过，在多位业内人士看来，即使限购“松绑”，郑州楼市能否真正回暖，还需要看银行的“脸色”。

赵进京表示，目前银行的限贷政策对楼市的影响更大。他举例说，郑州一家知名的房企，目前已经在银行积压了16个亿的贷款。就是说，房子卖出去了，但是款却收不上来，这严重影响了企业的再发展。

而据记者对一些楼盘销售情况的统计，首套房的贷款自签订合同起，一般需要三个月时间，而时间长的基本上都要等上半年以上。除了时间需要等待以外，贷款利率则普遍上浮20%，等于变相增加了购房者的负担。

记者了解到，虽然郑州市实施了《郑州住房公积金个人组合贷款管理暂行办法》，并一度被外界解读为郑州放松调控的依据，但事实上，在限购调整、限贷不变的情况下，对市场的促进不具备转折意义。

对此，有专家认为，公积金政策的调整，毕竟撕开了限贷政策调整的一个口子，估计未来商业贷款政策也会逐步放松限制，一旦限购、限贷都逐步放松，市场回暖就会加快来临。

但是，对于放宽商业贷款的可能性，业内人士普遍持保守态度。他们认为，在目前的情况下，银行贷款限制放宽的可能性很小，因为从控制金融风险的角度考虑，降低贷款首付，意味着金融风险的增大，从当前的金融市场情况看，放宽商业性房贷的可能性不是很大。