苏宁云商再度走入人们的视线不是因为“网购大促”，而是“商业地产”。14日晚间发布的最新公告显示，苏宁计划将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，成立私募投资基金，作价不低于40亿元人民币。

简单点说，苏宁此次与中信证券合作，旨在推出一款REITs(房地产投资基金)示范型产品。而此前不久，中国人民银行和银监会刚刚发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确提到了REITs，要求“积极稳妥开展房地产投资基金(REITs)试点”。

“卖店”是为了“买店”

所谓房地产投资信托基金(REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金产品，属于资产证券化的一种形式。

换句话说，苏宁将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，并不是做“线下实体店的减法”，而是“把体量庞大、千差万别的大型物业，用REITs的方式将其变成标准化产品。”广州高力国际项目咨询部董事陈厚桥给记者分析，现在商业地产企业最大的问题是现金流压力。资产证券化对于企业来说风险及成本相对较低，会越来越受大家关注。

而目前，市场上关于REITs和类REITs的尝试已经逐渐获得政府批准。近日，央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中就明确指出，要“积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。

个别门店增值率高达515.29%

苏宁云商发布的公告显示，此次转让的11家门店物业皆为苏宁云商自有，权属清晰，门店分布全国多地，包括北京通州世纪联华店、北京刘家窑店、常州南大街店、武汉唐家墩店、重庆观音桥步行街店、重庆解放碑店、昆明小花园店、成都春熙路店、成都万年场店、成都西大街店和西安金花路店。

记者进一步查询11项物业的评估报告发现，上述全部物业资产原价总计19.9亿元，折旧为2.9亿元，资产净值为16.96亿元。但由于近些年商业用房价格上涨，以上物业评估价已达40多亿。而在这11项物业中，增值率最高的达515.29%，最低的也有55.15%

这组亮丽的数据颇能折射优质、稀缺商业物业的整体表现。从中原集团掌握的8家境内外上市公司、房地产信托(REITs)披露的财务数据来看，这些公司和信托所持有的商用物业包括40家购物中心，分布在中国19个城市，租金自2007年以来始终保持稳定增长，累计涨幅已翻倍，高达124%。另据国金证券的一份研报显示，美国的房地产投资信托基金收益率达到21.43%。

不过，“商业项目资产证券化的主要风险来自于资产回收，关键是企业对资产盈利能力要有保证。”陈厚桥说。通常情况下，REITs不能光看资产增值，还要保证5%的净回报率。

南都供稿