“五天六个城市十个项目，行色匆匆却收获颇丰，开眼了、震撼了、受益了、参鉴了，对企业发展、产品建造有了更清醒的认识”。对于此次由郑州晚报组织的豫·粤2015——直通广深港·走进“全国一线房企总部”跨年互通之旅活动，同行的开发商们感受深刻，收获良多，希望主办方今后能够再次组织类似的考察学习活动，为郑州房地产业注入新的智慧动力。

郑州晚报记者

梁冰

见习记者

邢少伟

刘社表示，这次考察的十个房地产项目和企业总部，是郑州晚报精挑细选出来的，各有“绝活”，均为行业“标杆”级项目。与这些一线开发商、顶尖产品相比，我们本土楼盘或房企的差距，在于企业对新产品的研发能力偏弱，照搬的产品偏多，但搬来的产品又水土不服。

“当然，这与企业的发展阶段有关。”刘社说，当前，一流房企已进入到了鼎盛阶段，开始追求社会的尊重与认可，企业的目标追求崇高；而本土开发商许多还处于初级阶段，刚刚开始注重品牌，追求的是企业的生存与发展，是当下的利润，这些都是可以理解的。下一步，本土企业在向一流企业学习的同时，更需要因地制宜，有所取舍，尤其是应将一流企业走过的弯路认真汲取一下，才能彰显后发优势，尽快迎头赶上。

在中国经济已进入新常态的背景下，房地产业也将步入行业发展的新常态。展望2015年的房地产市场，刘社认为，将有四个方面是大概率事件：首先促进楼市“去库存”政策依然会延续并深化。作为市场手段的补充，行政手段将更加灵活，以促进楼市的“软着陆”。

其次，市场机制在楼市调控中将发挥越来越大的作用。在经济新常态下，政府对房地产调控思路已发生转变，“去行政化”将是大方向，今后政府会更多地用市场手段调控和规范楼市。

再次，适应新常态的楼市长效机制将加紧构建。房地产长效机制就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面的政策进行重新组合，使房地产政策更加具有系统性、稳定性和预见性。

最后，激励开发商向某些新产品、新服务转型。在改善性需求将成为楼市消费主流的背景下，产品创新、社区服务配套成了开发商转型的新领域。

“对一个具体企业而言，不论国内外经济形势如何变化，洞察客户需求，做好自己的产品，提升专业化、标准化水平和创新力，才是真正的‘王道’。”刘社说道。

只有不断完善自己和产品，才能推动企业向前

河南嘉亿房地产集团董事、总裁 冯爱萍

冯爱萍说，通过本次郑州晚报组织的走进“全国一线房企总部”活动，给了兄弟企业一次良好的沟通机会。通过学习，对2015年企业的整体经营发展有了新的考虑，在企业战略、战术、运营等层面都有很强的启示作用。

“一个企业能走多远，是与企业的责任与追求息息相关的。”冯爱萍说，正是我们与这些一线企业在产品研发、工程施工、环境保护、资源再生、成本把控方面存在着差距，所以本土企业在很多方面都有空间去进步。

“学习是一个企业的能力，就像一个人，只有在不断学习中才能进步、成长，企业亦是如此。不比不知道，比一比、看一看，才能找到标杆，看到自己的不足，促使自己将短板补上，从而快速地提升企业的整体运营水平。”冯爱萍表示。

在她看来，所有的新常态都是一种规律和趋势，任何一个暴利的行业都不会发展长久，所以未来，房地产行业的利润将会趋于一个合理的水平，整个行业呈现一种平稳、缓和的发展态势。在此之下，大量的改善型需求还会很积极的存在，这就对房地产企业的研发能力、专业水平、运营水平以及对资源的整合等能力提出了更高要求。

“新常态”是好事，逼迫开发商去思考、进步

河南亚星置业集团有限公司副总裁 靳伟伟

在靳伟伟看来，在这些优秀房企身上，值得学习的地方很多。无论是万科还是碧桂园，都让人感受到了一个大企业强烈的社会责任感。

“其实，我们本土也有很多热心慈善、公益事业的房企，但是没有形成规模，没有更多的为社会、为公众考虑，这些都是我们应该学习的地方。”

例如，碧桂园是一个全产业链、流水线作业的企业，其实亚星也有自己的苗圃基地、塑钢厂、建筑公司，但是都缺乏战略方面的思考，没有形成自己的竞争力。

靳伟伟认为，“新常态”是好事，逼迫开发商去思考、去进步。2015年，亚星的土地储备量不小，将依旧把主要力量放在郑州的西南片区，希望能够给购房者带来更多、更好的产品，通过多维度的探索，来满足客户的不同需求。

通过此次与一线开发商交流、学习，给处于快速发展阶段的开发商提供了更多启示。“希望郑州晚报以后能够多组织此类活动。”靳伟伟说道。

无处不在的人文关怀，是两地房企差距所在

碧桂园河南区域营销中心总经理 齐华伟

齐华伟说，此次“走进全国一线房企总部”考察、学习活动，感受很多，特别是万科研发中心，给他的感触最大。

无论是“以人为本”，还是“科技改变生活”，一线房企都更加关注建筑给人带来的生活品质的提高，而这正是它们与本土房企最大的差距。它们更愿意投入时间、精力，致力于“以人为本”的产品创造。

碧桂园“给人一个五星级的家”的理念，不只是口头上说说而已，是把产品，包括会所、学校、社区医院等全部柔和在一起，实实在在为老百姓建造买得起的好产品。

比如碧桂园郑州项目，除了从集团产品库中挑选产品之外，还借鉴了其他企业的优质户型，跟本地房企完全照搬、简单复制有很大不同。

“本来我们本土房企在区域、人文等方面有很大优势，因为我们更熟悉和了解本土客户的居住习惯和要求，但是反而没有把这一优势发挥出来。我们怎么从产品本身出发，满足本地置业者日益提升的居住需求，这是本土房企应该思考的问题。”齐华伟说道。

他认为，随着2015年不动产登记制度、房产税等政策逐步落地，房地产的投资需求将会淡去，住宅将会回归其居住功能。未来，房企的分化将会越来越大，做得好的企业，其市场份额将会逐渐递增，而故步自封的企业则难免被市场淘汰。本土一些有责任、有追求的房企，如果持续坚持精细化，相信也会迎来更大的发展。

全价值链思维模式，是本土与一线房企的最大不同

绿都地产绿润置业副总经理 樊绿营

樊绿营表示，越是行业内的标杆企业，对产品打造能力的追求越是近乎极致。这是企业的立身之本，也是作为行业内标杆企业表率作用的体现。

一线房企构建的是以客户满意度为中心的全价值链体系，从前期拿地阶段的项目定位，再到项目建成后物业服务的持续维护，每个阶段都在坚守着以客户为导向的中心思想。从客户中来，到客户中去，全价值链的构建需要长期潜心研究客户的需求，并付诸实践。这种全价值链的思维模式是本土房企与一线房企之间的不同之处。

“总体上来说，2015年的市场将会延续2014年‘供大于求’的市场局面。那么，在这样的市场状况下，对我们房企自身的综合能力要求将会更高。”樊绿营说，为了应对2015年的市场环境，绿都地产也会在产品品质打造、品牌美誉度塑造以及客户满意度的提升方面花大工夫。

作为房企，关键还是要练好内功，这个内功不仅表现在产品的打造方面，更重要的还要在营销执行的过程中实现企业品牌美誉度的提升，为企业长远战略的实现提供强有力的品牌支持。

善于接受挑战并积极应对，才是企业发展之道

河南清华房地产开发有限公司副总经理 程晓静

在程晓静看来，全国一流房地产企业对规划、产品以及对企业文化、对社会责任的专注，值得我们本土开发商敬佩与学习。本土楼盘和房企对产品细节的打造方面还有待提高。企业要想获得持续发展，必须要考虑长期健康的发展模式，并非为建一个项目而存在。

在程晓静看来，2015年，房地产市场竞争将会更加激烈。在2014年全民营销、众筹、电商等营销利器充斥房地产市场之后，2015年会有更多新的元素碰撞出来。“我们需要这样一个时刻变化的多元市场，来提高企业团队的营销能力和对产品自身的专注，善于接受市场的挑战并积极应对，才是企业的发展之道。”

未来，房企会“兵分三路”扮演角色

华润置地（郑州）有限公司营销总监 向正凯

向正凯说，通过几天对一线开发商顶尖项目的参观考察，深刻感受到了郑州房企无论是在产品打造，还是在物业服务水平方面都存在着较大的差距。

“一个城市房地产产品品质的提升是一个渐进的过程，随着全国一线开发商的相继战略布局，相信郑州的房地产产品将会更多元、更成熟。”向正凯说道。

他表示，从物业服务方面来讲，郑州的高端物业尤其是高端住宅市场还未成大的气候，对于高端物业服务的需求规模还不够大，造成郑州市场上的高端房地产产品还不像一线城市那么丰富。

物业服务的提升是一个城市房地产市场逐步成熟的表现，目前郑州尚处于起步阶段。未来，随着地产市场的逐步成熟，对高端产品及物业服务的需求增长，郑州市场将会出现越来越多的高端产品和物业服务。

与一线房企相比，郑州本土房企首先在项目运作能力方面存在着一定的差距。另外，在企业运作模式上，一线房企和本土企业各有特点。

从短期来看，房企应该把主要精力放在怎样打造高品质的产品和好的服务中来。只有这样，企业的短期目标才能实现，才能为长远战略目标的实现积累重要的经验。这是企业的立身之本，也是立足长远的必然之举。

从中长期来看，房企更应关注自身商业模式的打造，提升自身的项目运作水平与组织能力。这关系到房企在未来整体市场中的定位问题。在日益精细化的市场大势下，对自身商业模式的选择事关一个企业未来的前途。

面对市场形势的嬗变，房企将会基于自身的特点在市场中进行重新定位。

对于有规模，资源整合能力较强的房企，可能会借助金融和互联网技术把自身打造成一个资源整合的平台。各种优质资源在平台上合作共赢、共同发展。这些房企将会朝着规模化、平台化方向发展。

另外一些规模不够大或者是不追求规模的房企，则可能会顺应市场规律，找寻自身的竞争优势，成为在以上平台中提供高附加值的价值型企业，从而在市场中立足。未来市场格局中需要的更多是这类型企业。

还有其他一些房企，将会主动或被动的转型，去其他行业寻找新的商业机会，就是我们常说的“转行业”。

“在房地产市场不断成熟和回归理性的过程中，尤其是进入‘白银时代’后，企业转型可能是一个逐步的过程，也可能是一个突变的过程。总之，我相信在豫发展的众多房地产企业将会适时的在市场嬗变中找准自己的位置，‘兵分三路’去扮演自己擅长的角色。”向正凯表示。

宜居养生大盘,关键在于齐全的配套

郑州清华园房地产开发有限公司营销总监 黄艳红

黄艳红表示，几天的参观交流，深刻感受到一线房企无论是园林绿化，还是后期的物业服务，都是值得郑州本土房企认真学习的。与一线开发商相比，郑州本土房企的差距主要在于产品的研发和后期物业的精细化管理。

对于郑州市场而言，目前的市场主流还是集中在市区的刚需项目。对于郊区的生态养生大盘，如思念·果岭、清华·忆江南，目前市场的需求量还不是很高，其中很关键因素就是相关区域的教育、医疗、娱乐的配套还不是很成熟。

宜居养生大盘，关键在于配套，有了成熟的配套片区才会被盘活，人气才会上升，区域价值也会因人的汇聚而增值。这一点可以从本次参观碧桂园的一些项目得到证实，如著名的碧桂园国华中学、IB国际学校就是碧桂园集团为了提升区域价值而创办或引进的良好教育资源。

刚刚过去的2014年，房地产公司都在营销方面各出奇招。在目前的市场状况下，对营销人的要求将会越来越高，面向未来，作为本土房企的代表，清华园也将继续努力，在营销方面不断创新。

白银时代，品质和服务缺一不可

康桥地产营销中心副总监 刘平

刘平说，很感谢晚报给了这次同行沟通学习的机会，在5天的时间里相继走入了万科、中海、碧桂园、雅居乐还有华润几家一线企业。

万科在运用工业化模式颠覆传统建筑生产方式，也在缔造一个新住宅时代的到来，万科的研发中心让我感受到了住宅产业化工业化的魅力所在，也深刻地体会到科技改变生活。

碧桂园的国华学校充分体现了一个企业强烈的社会责任感，碧桂园集团河南区域营销总经理齐华伟的分享让大家收获颇丰，567的运营模式和周转速度是多少房企学习的楷模，789的营销标准也让我们营销人对自己有了更高的要求。

中海15年前的交房的物业到今天依然保持的光亮如新，使我们更感受到和一线房企的差距。

在房地产进入白银时代下对我们开发企业来说比较重要的就是品质和服务，两者缺一不可。2015年我们康桥地产也提出公司的主题词“品质·精致年”，产品品质、服务品质、工作品质皆精于至善。

将物业保持“新房”水平，值得学习

郑州汇泉置业有限公司营销总监 张合丽

张合丽说，几天的参观、考察，让她感受最深刻的是深圳的中海华庭项目，且不说其物业服务、社区景观怎样，但是从建筑的外立面看来，一个已经入住十几年的项目，依旧给人明亮如新、居住尊贵的感觉，这实在太难得。而我们本地的社区，不要说十几年，顶多三五年就会面目全非，毫无居住的尊贵感。如何将物业始终保持“新房”的水平，这是特别值得我们本土开发商学习的地方。

另外，这些一流楼盘、企业总部还有一个共同的特点，就是在对业主、对员工在人文关怀的细节方面，也很突出。如中海华庭社区的地下停车场，居然有手绘的墙面，其出入口人行通道有护栏维护，这会让业主感到非常温馨。这些细节特别值得我们本土开发商深思。一个小区不光要建设好，还要有精神方面的内容呈现给业主。在此方面，中海地产可以说做得非常成功。其开发打造的二三十个项目，每个社区都有不同的像“精神堡垒”一样的雕塑，整体体现出项目的品质。

“所以一个好的项目，绝不是简单复制，而是用心雕刻出来的。如此，才会有更多的业主追随。”张合丽说道。

在她看来，国内一线大牌房企的进驻，对本土开发商来说，是挑战也是机遇，会让人看到自身存在的差距，从而迎头赶上。只有追上它们的步伐，才能获得更好的生存发展。

一线房企对细节的极致追求，令人折服

河南美商置业销售总监 唐兰州

唐兰州认为，住宅虽有南方和北方的差异，但住宅要为居者营造舒适的生活却是其亘古不变的使命。

“通过对一线开发商的顶尖楼盘的参观，内心触动颇多。”唐兰州说，从万科建筑研发中心对建材以及优越人居生活空间的仔细探索，再到碧桂园郊区大盘的高端运作模式，一线房企正在用实践展现着自身作为行业引领者的姿态。

本土开发商需要以更加开放的格局，深入学习一线开发商对产品细节的极致追求。通过与中海·华庭物业服务人员的交流，感受到本土物业服务与一线房企物业服务的差距。一个历经15年风雨的楼盘，竟然在中海物业的精细化管理下犹如刚交付的新盘一样崭新如初。“好的物业，让楼盘增值”用在此项目上颇为贴切。

展望2015年，市场将呈现供大于求的态势。在此市场局势中，本土房企更应该把主要精力转向如何开发出好的产品上来。学习一线房企顶级的园林绿化手法，为业主潜心营造舒适的人居生活是开发商的使命，也是提升产品市场美誉度的必由之路。坚持以客户为导向的产品开发理念，在企业文化建设上继续努力，最终实现企业与客户共赢。

雅居乐富春山居项目的游泳池内，铺设的巨大粉色花朵，唯美绝纶。

已入住15年的社区中海华庭崭新依旧。

碧桂园钻石郡精雕细刻。

开眼 震撼 受益 参鉴

走进“全国一线房企总部”跨年互通之旅为郑州房企注入新鲜智慧动力

中海香蜜湖1号项目，中国顶级豪宅的典范。

楼书也可以这样体现，保利天悦售楼部内的细节随处可见。