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“双限”风暴来袭,这房还能买吗?
      
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“双限”风暴来袭,这房还能买吗?
专家:不要寄希望房价大幅下降,自住该买则买,投资要三思
省房地产业商会常务副会长、秘书长 赵进京
河南财经政法大学城市发展研究中心主任 刘社
易居研究院智库中心研究总监 严跃进

近日,郑州限购限贷政策的升级着实令人胆寒,也被业内称为史上最严的调控,力度赶超上海,仅次于深圳。“双限”风暴下,市场将何去何从?郑报融媒记者 赵娟

政府要做市场的“空调”,保持楼市温度的平稳

赵进京认为,郑州房价上涨过快的趋势不仅不利于房地产市场的良性发展,也对郑州的经济发展也产生不良的影响。因此,对政府为保持房产市场稳定出台的一系列调控政策表示赞同。

但同时也对目前较为严厉的“双限”政策表示“担心”。一方面郑州存在房价上涨过快的情况,需要调控来稳定市场;另一方面,对于在市场过热的情况下拿地的企业,如北龙湖众地王项目,如果采取“限价”政策,这些项目不仅今后如何走向市场充满了难题,对房企资金链也是一个严峻的挑战。此次调控,让维持市场稳定和保证企业健康发展处于两难状态。

因此,赵进京建议,政府在制定限购限贷等政策的同时,要结合郑州房地产发展的实际情况,认真研讨市场,充分听取各方的建议,做市场的“空调”,通过不断微调的方式来保持市场温度的平稳。郑州房地产市场的健康发展,推动了郑州及河南经济发展,尤其在郑州建设国家中心城市的当下保持房产市场的稳定性尤为重要,并预计次轮调控大概会维持在“一年之内”。

在调控升级的当下,自住需求的,赵进京建议“该买就买”,而投资者则要更加谨慎。对房企来说,要根据企业自身情况量力而行,制定企业发展的短中长期发展规划,既要对市场充满信心又要谨慎,不盲目跟风进行市场投机。

对未来楼市的发展,赵进京说,因受互联网、电商平台的冲击,目前郑州商业地产面临较大的库存压力,为保持地产行业的发展,未来政府应更加注意对商业地产的控制管理。

房企要合理定价,在市场放缓时沉下心打磨产品

郑州是外来人口流入较多的城市,在购房群体中有70%,个别地区甚至占到80%以上。此次限购政策要求非郑州户籍人口购房提供2年社保证明的要求,限制了外地人购房。而限贷升级则抑制了部分改善型需求。刘社认为,在楼市调控的背景下,2017年郑州楼市交易量会进一步下降。

谈及房价是否下跌,刘社认为,大部分房企在今年八九月份“大好行情”中早已完成了全年销售任务,且目前开发商能推向市场的房源并不多,因此,在此轮调控下,未来一两个月内不会出现价格下降行情,明年三四月份可能会出现松动行情。这一过程的长短,一方面取决于调控政策的执行力度和持续时间,另一方面也取决于房企的资金链情况。

在中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”之后,全国各热点城市陆续出台相应调控政策,遏制房价过快上涨的势头,目的是既要抑泡沫又要防大起大落,房价只要不快速上升,就不会有“炒”房空间。通过抑制需求,增加土地供给等措施慢调房价,柔和的方式挤出楼市泡沫,未来楼市因城施策将是常态。

刘社认为,明年市场,曾经的地王尤其是北龙湖众多豪宅项目风险较大。企业更要注意“合理定价”的原则,不能盲目跟风定价。尤其在楼市调控因城施策将为常态的情况下,房企更需要研读中央决策,打造市场需要的产品,在市场放缓的时候沉下心来打磨产品,放缓开发速度,练好内功才是根本。

不要寄希望房价大幅下降 收紧态势会延续至明年

此次收紧购房政策,严跃进认为,是郑州对原先调控政策的一次升级,符合中央经济工作会议对房屋居住属性定调的精神,也对郑州最近几个月潜在的房价上涨压力的一次主动打压。如果从近期各地的政策文件看,郑州是首个明确在政策文件中提及对“房子是用来住的,不是用来炒的”精神的落实,体现了近期热点二线城市积极管控房地产市场的重要决心。

对于此次限购明确将180平方米以上的大户型住房也纳入到了限购范围,严跃进认为由于郑州部分区域(北龙湖)可售房源更多的是在此类大户型住房,交易量也越来越集中在此类领域中,此类住房的价格变动对于全市的价格变动有较明显的影响,因此,对此类住房的价格管控也非常有必要,也能够抑制郑州近期的房价上涨态势。而对社保的要求,限制了一些外来的购房者,这就使得有限的住房资源可以让在郑州当地工作的群体认购,体现了政策的公平性。

在目前二线城市中,郑州楼市的政策相对来说是比较严厉的,严跃进说,这体现了郑州相关政府部门中央政策的落实,也说明对于稳定楼市的决心。此类政策会限制部分大户型物业的交易,尤其是郑东新区部分高端物业。从调控层面看,预计此类收紧态势在明年上半年都会延续,到了明年下半年要根据成交量等指标做松紧的微调。

“不要太寄希望房价有大幅度下降,部分楼盘适当降价是和预售证管控等因素相关的。”对刚需购房者来说,严跃进建议积极出手,抓住当前房价上涨幅度收窄的有利时机而购房非常关键。但并不鼓励投资客入市,同时要警惕市场和政策变动所带来的风险。对于房企来说,要积极研究目前的购房需求变化,进而研究出新的住房销售策略和差别化营销策略。

      
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800728 2016-12-30 00:00:00 五 “双限”风暴来袭,这房还能买吗?KeywordPh专家:不要寄希望房价大幅下降,自住该买则买,投资要三思