本报讯（郑报全媒体记者 鲁燕 通讯员 鲁维佳 崔浩）本以为签了认购合同、预交首付款房子就到手了，却没想到在签正式购房合同时遭遇“霸王条款”，要求解约退钱又陷入开发商的“拉锯战”中，郑州的王先生就遇到这样的“糟心事”。历时1年多，3月26日下午，在郑州市惠济区法院执行法官的努力下，王先生拿回共计33万余元的首付款及利息。

买房：遭遇涨价“霸王条款”，退款反被“违约”

2018年10月，王先生通过实地了解看中某房地产公司开发的位于郑州市的一处楼盘。

在置业顾问的推荐下，王先生在售楼部与某房地产公司签订《房屋认购合同》，合同中约定，王先生购买建筑面积为90平方米的商品房一套，总房款124万余元；认购合同签订的同时，王先生支付定金2万元作为立约担保，该定金自双方签订《商品房买卖合同》后自动转为房款。

签订认购合同当天，王先生就如约支付了定金、首付款、维修基金等共计38万余元。

随后，房地产公司多次打电话催促王先生前往售楼部签订正式购房合同，否则将与王先生解约，并将房屋另行处置，定金不予退还。

然而此时王先生却表示，自己不愿意再买这套房子了。“他们置业顾问给我打电话说，签合同时一定要签订补充协议，否则就不给签，还算我们违约。而这补充协议之前见都没见过，而且合同里房子还涨价了，这不是‘霸王条款’吗。”王先生称，开发商的一系列“操作”让他倍感闹心。

随后，他正式向某房地产公司发出退款申请书，要求退还预交的首付、维修基金等费用，待首付款及维修基金等退还后，解除双方签订的《认购合同》，放弃认购合同的权利及义务。

然而该房地产公司却以王先生违约在先，要求返还定金等均无法律及合同依据为由拒绝返还。

判决：不签“补充协议”没过错，退还首付款

无奈之下，王先生起诉到法院。

惠济区法院经审理认为，签订认购合同时，真正的买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购合同，仍需双方另行签订商品房买卖合同。

在王先生与某房地产公司订立正式的《商品房买卖合同》过程中，王先生对补充协议部分条款存有争议，双方协商后仍未达成协议，导致双方最终未能签订《商品房买卖合同》，双方均不存在过错。且王先生已向某房地产公司发出退款申请书，要求退还交纳的首付款及维修基金，系表示其不再履行认购合同确认的义务。

依照相关法律规定，判令某房地产公司退还王先生所支付的首付款等共计38万余元，并支付相应期间内的利息。

由于判决生效后，某房地产公司并未履行，案件进入执行阶段。执行法官经查询，发现某房地产公司一银行账户内有少量财产，便对账户进行冻结。3月24日，执行干警发现，该账户内有了可供执行的财产，立即进行划扣，并于3月26日将执行款发放给了申请执行人王先生，案件得以圆满执结。

在签订预售合同时，一定要“三思而后行”，除事先审查开发商是否已具备一定的资质或符合预售条件外，还应仔细阅读合同条款，检查合同内容是否真实准确、双方权利是否平等，对于不能理解或不能接受的“霸王条款”等当场提出异议。同时，对于销售人员的给予优惠价格等口头承诺，不妨明确写入认购书，一并写明一旦这些承诺不能实现的法律后果，对于容易引发纠纷的定金的退还等一方违反合同义务所应当承担的违约责任等也进行清楚明确的约定。