业主以服务瑕疵为由可以不交物业费吗？小区没业委会，居委会能代聘临时物业吗？……昨日上午，省高院发布一批物业服务合同纠纷案件典型案例，强化典型案例的示范作用、导向效应。

郑报全媒体记者 鲁燕

案例 服务有瑕疵，业主可不交费吗？

某小区业主冯某自2014年1月1日至2018年12月31日，未交物业服务费，物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金2376元。冯某提供照片和视频资料等证明物业服务存在瑕疵。双方形成纠纷。

法院裁判认为，物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。冯某不能因物业公司个别地方做得不足，拒绝交费，影响整个小区正常的物业管理。支持物业公司要求冯某给付5124元物业费的诉求，鉴于物业服务确实存在一定瑕疵，将违约金酌定为500元。

案例 物业发“公告”上调物业费，合理吗？

2018年9月，某物业公司在小区张贴物业费用调整公告对物业费做出调整。2019年1月起，物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，业主赵某拒交，物业公司提起诉讼。

法院审理查明，该小区未成立业主委员会。某物业公司对公司收益和支出情况未向小区业主进行公示，物业服务费用调价相关事宜也未向政府有关物价部门备案。

法院认为，物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据我国《物权法》规定及《物业管理条例》规定，物业费收费标准调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部有关文件规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

案涉小区尚未成立业主大会，法院判决认定某物业公司上调物业服务费行为，既未经与业主充分协商，也未取得相关部门同意，所以驳回其调价部分的诉讼请求。

案例 小区没业委会，居委会能代聘临时物业吗？

某小区未成立业主委员会，2016年5月，所在社区居委会与某物业公司签订临时服务协议。业主刘某起诉请求确认临时物业服务协议无效。

一审法院认为，该协议系非法协议的主张不成立。刘某不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。刘某仍不服，申请再审。

再审法院认定居委会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业委会职责，选聘临时物业。

案例 业主选的新物业，前期物业有权撤销吗？

2007年1月，甲物业公司与某开发商签订《前期物业管理委托合同》。2018年2月，业主召开第二届业主大会，选举产生二期业委会，并向所在街道办备案。

由于对前期物业服务不满意，二期业委会表决选聘新物业。2019年5月，乙物业公司中标，与二期业委会签约。2019年8月，二期业委会诉请甲物业公司撤离该小区，并移交相关资料及设施等。

法院裁判认为，二期业委会诉请于法有据。民法典规定，对业主大会作出选聘物业服务企业的决定及业委会签订的物业服务合同提出异议，并行使撤销权的主体是小区的业主，而非提供前期物业服务的企业。