去库存化各显神通

销售压力催生促销新招数

解读库存危局之【去化模式剖析】

去库存压力有可能掀起今年的第一轮降价潮

面对严峻的库存压力和日益紧绷的资金链，春节过后，房地产开发企业纷纷使出“浑身解数”，各找各的销售渠道。纵观郑州楼市，除了常规的打折、总价优惠、赠送面积外，定向销售、团购、内部房等手段，似乎已经成为各楼盘不可避免的选择。 记者 梁冰

常规营销策略 打折优惠、送面积

在所有的甩卖“招数”中,明确降价销售是最直接,也是对购房者最具吸引力的“招数”。不同于节前，春节过后,郑州一些楼盘开始明确打出降价口号,倾销自己的剩余房源,这一行为在业界曾引起了人们的讨论,但是其良好的收效最终赢得了业界的认可。

除了打折优惠、直接降价外，赠送面积、赠送空间也成为开发商的主要促销手段。“一房变两房、两房变三房”、“可变空间、随意生活”。如今在郑州，这样的房地产广告宣传语随处可见，许多楼盘都在宣传中打出了送空间、送面积的卖点。

然而，需要提醒购房者的是，买房送买面积究竟是馅饼还是陷阱，尚需擦亮眼睛。

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去库存化招数 定向销售加团购

对于降价的态度，各个房地产公司之间会有所不同，但尽可能多地寻求销售推广渠道，已经成为各个开发商的共识。

针对一些大企业的员工进行定向营销，或者联合一些机构进行团购，已经成为一些品牌开发商最喜欢用的营销方式之一。记者从多个渠道获悉，郑州在售的多个标杆、知名楼盘，都有此种打算，并正在积极接洽中。

业内人士表示，相对于大张旗鼓地降价，定向营销加团购的方式，更具有隐蔽性，也更容易得到新老业主的认同，所以很多品牌开发商都喜欢用这一招。在当前的市场行情与销售压力下，定向销售是最为省时、省力、易见收益的一种营销方式。

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去库存化招数 溢价回购

“无理由退房”措施最早是一线城市的某些楼盘推出的，当时开发商迫于市场形势降价之后引来老业主“怒砸售楼部”等事件，一时间业主与开发商之间的矛盾愈演愈烈。与此同时，购房者由于“买涨不买跌”的心理作祟，降价楼盘销售情况并不理想，于是出现了类似“置业升值有保障”的策略。

去年12月10日，位于郑州西区的清华·大溪地针对即将开盘的二期波西塔诺组团电梯洋房产品，推出了“溢价回购、置业无忧”的增值销售策略，成为郑州市场首例推出购房保障承诺的项目。开发商承诺，客户在购买新品房源时可签订置业保障相关协议，交房前如客户不想继续持有这套房产的，开发商将按照现在购买价格再溢价12%进行回购。这是开发商意图通过增强购房者信心，达到推动销售的目的。

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去库存化招数 内部房

春节过后，包括记者在内的很多业界人士都收到了一条消息，称航海路城东路一楼盘，针对内部员工推出特价房，可享受4650元/平方米的优惠价格购买“内部房”，而这个价格比周边便宜2000元/平方米左右。

楼盘“内部房”一般是开发商销售给职工或关系户的房子，因为不直接面向购房者，所以价格较市面便宜。近年来，有的楼盘将“内部房”销售范围扩大，在2008年楼市出现下跌行情时，郑州不少楼盘就抛出“内部房”对购房者进行半公开销售。

据悉，开发商靠内部房销售方式，的确吸引了一大批购房者，也获得了立竿见影的效益。然而，有观点认为，“内部房”多是为了增加销量回笼资金，但其市场吸引力有限，难成楼盘销售“救命稻草”。

同时，由于“内部房”大多证件不全，存在风险，郑州市房管部门工作人员建议，“内部房”需谨慎购买。