昨天是全国人大闭幕的日子，作为物权法起草参与者之一、北京大学法学院教授尹田接受了记者的专访，并为记者详尽解读了物权法对中国百姓生活的影响。

　　深度提升了私产安全感

　　尹田说，物权法最大的意义是观念上的突破，通过平等保护国家、集体、私人的物权，增强了人们的财产安全感。

　　尹田分析说，一方面，对于民事生活领域的一切财产，不管属于国家、集体还是个人，在民法上的地位一律平等；另一方面，不管中国人还是外国人，外资企业还是内资企业，一律都应得到平等的保护。

　　“过去对‘个人利益服从于集体’有一个误解，个人利益是不重要的，在任何时候都要无条件服从于公共利益。物权法实际上把个人利益的边界进行了界定，从认知上强化了私权保护的观念。因此，《物权法》的颁布可极大增强财产的安全感。”尹田说。

　　

　　送天台赠花园很可能无效

　　“按照物权法的规定，商品房购买者，可以获得三项权利：单元房所有权；公用部分共有权，包括楼道、电梯、公共绿地；小区的管理权。”尹田说，“三种权利统一起来就称为建筑物区分所有权。”

　　谈到引入建筑物区分所有权的意义，尹田认为，这有助于解决业主内部纠纷，以及业主与外部的纠纷，最终促使城市小区的生活形成一个和谐的氛围。

　　现实中，有不少开发商将高楼的楼顶改造成花园后，以一定价格单独出售给小区以外的人或者是小区内的某个业主。这种情况也引起了许多业主的声讨和质疑。那么究竟开发商能否把楼顶卖给小区外的人，或小区内部的某个业主？

　　尹田说，过去虽然有部门规章规定公用的楼顶不能出卖，但规章的法律层次比较低，违反规章并不会导致合同无效，因此这种现象比较多，情况也比较混乱。

　　他说，物权法通过后，楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主；如果某个露台在结构上属于某个业主专有，则需具体分析。

　　另外，当前很多开发商看准了购房者愿花重金购绿地的消费心态，常常以买底楼送花园为噱头，抬高了一层房价。这样的例子十分普遍而且房源抢手。

　　尹田说，这要分情况对待，如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究，但根据第七十三条的规定，原则上小区绿地是业主共有的，但也有两种情况除外，一是城市公共绿地，二是明示规定归个人所有的。对于后者，则主要依业主与开发商的合约执行。

　　

　　明晰了小区道路停车收益权

　　尹田说，物权法规定，小区内不是专门用于停放汽车的公用道路，权利属于业主共有，这意味着开发商、物业公司不能把车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于业主共有。

　　他说，如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。

　　

　　地下车库所有权要依约而行

　　尹田说，目前大型小区均配备了地下车库，很多业主要求把地下车库划为业主共有，各地有关这方面的讨论也十分激烈。

　　尹田回忆，第一次公布的物权法草案对此作了规定，原则是“有约定按约定，无约定按共有”。但是业主仍不满意，主要因为开发商可以用约定排除业主的权利。

　　这位法律专家结合经济学的眼光为记者分析了地下车库的争议之源。

　　尹田说：“归根结底，地下车库反映的是房屋本身价格的问题。业主们觉得房价太高，希望从车库中获得弥补，但房价本受制于国家的经济政策，是一个政策问题。除了经济适用房等政策性住房，一般商品房价格都由市场决定，也就是说房价不是通过法律途径解决的。因此车库的归属要通过合同约定。”

　　

　　小区内部依规约自治进法律

　　尹田说，在小区管理上，自治是一个重要的发展方向，也就是要强调共同生活体内部的道德自我约束的力量，充分发挥全体业主赋予业主大会、业主委员会的权利。

　　他说，经业主大会制定的规约大家都要遵守，公约具有合同的效力。比如说，对于养狗问题，小区规约可约定能不能养狗、能养什么狗、对狗该怎么管理，以及违反这些规定该如何处理。如果有业主养了狗乱拉屎，业主大会、委员会可以按照公约规定要求这个业主停止侵害、排除妨害、赔偿损失等。

　　

　　断了借房屋登记敛财者财路

　　尹田说，在过去，一些登记机关存在滥用权力、严重损害老百姓利益的现象。比如说，有的登记机关出于部门利益，可能使用各种名目损害老百姓利益，比如要求对房屋的价格进行评估，这一评估就要收费了。为了防止这些登记过程中老百姓反映突出的现象，物权法第十三条作了三种禁止性规定：不得强行要求评估，不得以年检名义重复登记，不得超越登记职责范围。

　　异议预告完善不动产登记制度

　　尹田告诉记者，物权法还在过去的基础上对登记制度进行了完善，规定了异议登记和预告登记制度。比如说，你要把房子卖掉，但我说这房子是我的，异议登记的作用就是防止产权还存在争议时就被转让。预告登记是在商品房还没盖好，你买了预售房并进行预告登记，这房子以后就不能再卖给别人了，从而防止一房二卖问题。

　　

　　见到房产证您就可放心买房

　　由于房价涨得比较快，有的人以比较便宜的价格把房子卖掉后又后悔了，于是找各种理由说合同无效，由此产生的纠纷非常多。尹田表示，为了保证交易的安全，物权法特别规定了善意取得制度，以后，买房的人只要看到房产证，就可以放心交易。

　　尹田表示，家庭共有的房产登记在一个人身上严格说来是不正确的，另外，买方在买房时也很难知道卖方有没有结婚、房子是一个人的还是两个人的。为了保护不知情的买房人，物权法规定了善意取得制度：即使卖方没有完全处分权，也不影响不知情的善意人的权利。这样立法的目的是保护交易安全，使不动产买卖和动产的买卖交易更加有效；而立法的效果是，只要房产证是真实的，哪怕登记是错误，买方也可放心大胆去购买。

　　尹田表示，在保护善意第三人利益的同时，也要保护原所有权人的利益：因为登记机构的错误登记，房屋被别人占用并卖了，物权法规定了登记机构的赔偿责任。

　　

　　城市拆迁补偿仍显“粗线条”

　　尹田告诉记者，征地拆迁是物权法中最受关注的内容之一。“严格来说，征地拆迁并不是物权法要规定的内容。”

　　尹田表示，“征”本身就有强行的意思，征地拆迁涉及城市规划、土地有效利用甚至国家利益，必须使用强行手段。我国考虑征地拆迁是一个关系重大的问题，立法者要尽最大努力保护民众的利益，并在国家利益和个人利益中寻找一个平衡点。

　　尹田表示，物权法很好地解决了农民利益的保护问题，明文规定了土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等征地补偿项目。据他介绍，在以往，征地补偿项目虽然有相关规定，但规定的层次比较低，当地政府可以作出修改，现在上升到物权法的高度，法律中列举的项目，谁也无法改变。

　　尹田告诉记者，物权法在城市房屋拆迁补偿问题上规定得比较原则，只说“应该给予拆迁补偿”。他说，在立法讨论时曾一度考虑用市场价的标准补偿，但最后在草案中被删了。他认为，“市场价”在操作上有一定难度，可由以后其他法律法规来补充规定。

　　《广州日报》供稿