今年1～8月份，郑州市商品房共批准预售面积603.13万平方米，与去年同期相比下降15.97％；商品住宅共批准预售面积498.45万平方米，与去年同期相比下降14.8％。商品房实际销售面积428.03万平方米，与去年同期相比下降32.76％；商品住宅实际销售面积为360.77万平方米，与去年同期相比减少36.77％。

供应减少

从1～8月份郑州市商品房预售面积来看，自今年2月份开始，商品房预售面积开始大幅下滑，之后的几个月份持续处于较低水平，7月份后开始快速回升，整个预售面积呈现出U形状态。

今年前6个月份商品房预售面积之所以出现较大幅度下滑。同致行认为，首先，受去年国家宏观紧缩政策的影响，沿海一线城市楼市观望气氛浓厚，进而在今年年初观望气氛蔓延到郑州楼市。在市场观望气氛浓厚的情况下，郑州市开发商有计划放缓了开发节奏，暂缓或推迟项目预售；其次，由于银行贷款严格和市场观望浓厚，造成大多数楼盘开发资金短缺，进而会影响到项目开发进度，无法按时达到预售条件。而7月和8月份出现预售面积较大幅度上涨是由于市场逐步恢复到稳定状态和开发商对于传统金九银十的判断，开发商对于房地产市场信心逐步回升，很多推迟或者暂缓的项目拿到了预售审批。

从1～8月份的数据看，前4个月商品房销售量呈现较低水平，5月份出现了一波明显的增长行情，之后商品房销售开始进入稳定阶段，每月商品房成交量基本维持在60万平方米左右的水平。郑州楼市并没有出现前几年大涨大落的现象，而是进入了一个相对稳定理性发展的阶段。

同致行认为，房地产市场需求下降的主要原因：一是房贷首付提高和利率多次上调抑制了购房者房贷需求。去年“9·27”房贷新政提高了房贷首付和审查条件，再加上央行近两年数次上调贷款基准利率，由于许多普通居民购房都是按揭贷款，这部分房贷需求由此被抑制。这部分需求在购房群体中约占三成左右。这是导致住房需求下降的最主要因素。二是市场买方心理预期转变。由于部分楼盘开发资金紧张，在销售过程中，推出了一部分特价房和优惠价格。买涨不买跌的心理预期使一部分购房者持观望态度，暂缓购房计划。

郑州同致行地产顾问有限公司研究中心