新形势下

郑州土地市场供求渐回理性

2008年1～6月，郑州市共出让12宗住宅用地或综合用地，总计2570多亩。2008年下半年将推出一批土地，共19宗，用途包括住宅用地以及工业、商业用地。毛地面积超过2900亩，净地面积在2000亩以上。推出的住宅用地主要分布在金水区、惠济区、中原区及二七区。

1月9日今年首次土地拍卖中，位于淮河路南、嵩山路西的25.3亩郑州电视台所在地块，被郑州建海置业有限公司以1.602亿元的成交价夺得，平均每亩633.2万元，成为郑州新“地王”。其他几宗土地成交单价均不是太高。4月18日鑫苑拿的北区两块非城中村土地，成交价格也只是与去年拿的同类地块土地价格接近。今年前8个月，郑州市土地市场供求状况呈现出需求疲软、预期消极，过去拿地、现在找钱，房价回归、地价回归的特点。

需求疲软 预期消极

郑州市统计局对郑州市50家重点房地产企业“2008年上半年的开发与销售经营情况”进行了专项调查。结果显示有过半的企业新购置土地面积减少，仅有12%的企业新购置土地面积有所增加。新购置土地面积减少的原因主要有3个方面：受到土地供应影响的企业比重为52.1%；受到资金紧张影响的企业比重为65.2%；受到市场前景预期不乐观影响的企业比重为60.9%。

企业对下半年新购置土地面积的预期相对“消极”，仅有14%的企业预计新购置土地面积将较去年同期有所增加。从企业对下半年土地储备情况的预期看，预计下半年土地储备充裕的企业比重仅为6%，而预计缺口在20%以上的企业占到了10%。

过去拿地 现在找钱

随着宏观调控政策的不断出台，以前乐于拿地、屯地的开发商们开始从土地转向了融资。找地是拼得喘息之机，找钱才是赢得生存权利的战略性决策。对于中小房地产企业来讲，资金短缺就只能选择忍痛割肉甚至破产出局。民间土地交易融资越发活跃起来，开发商以前拿的地现在没钱开发，有的卖掉有的寻求合作开发或融资。王牌投资有限公司的“18地市土地信息平台”，为开发商找地找钱提供了一个顺畅的交流平台和合作通道。近来有地找钱的项目占70%之多，足以看出开发商缺钱的紧迫，有钱找地的项目仅占30%，可见开发商对于土地的追求已经不那么火热。

房价回归 地价回归

房价与地价互为因果关系，自2004年实行土地招拍挂以来，土地交易的半垄断半市场化，使得地价一路上扬，制造一个又一个的“地王”，在土地为主的成本推动作用下，房价开始持续攀高，在高房价高利润的诱惑下，投资商又疯狂地拿地、屯地，进而又助推地价不断刷新飙升，形成恶性循环，土地价格过高，已经严重透支未来的房地产价格。随着经济调整周期的到来，国家及时采取宏观调控措施，楼市泡沫得以及时抑制，新的供求关系决定房价向价值回归，进而影响地价也回归到一个合理的水平。

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