观望氛围呈“胶着”

预期“错层”难突围

近日，记者走访省会多家楼盘发现，尽管大部分开发商推出了相应的优惠，但真正买房的人却少之又少，归其原因在于收入难以与购房消费成正比，导致刚性需求无法转化为有效需求。晚报记者 王亚平

【行业纠结】优惠难“笼”购房心，预期“错层”有增无减

房价必须与消费者的可支付能力相匹配，否则，老百姓对住房的刚性需求再大，也无法转化成有效需求。

“不降到每平方米3500元以下，我就不买。”几日前，一位有买房打算的朋友坚定地说，几个月之前，他还表示如果能降到每平方米3800元左右就出手。

据了解，早在今年7月郑州搜房网公布的2008下半年郑州市民置业调查中，购房者意向单价在每平方米3000~4000元的占43.84%，购房者意向单价在每平方米3000元以下的就占39.92%。

有人说，这样的价格预期被誉为“购房者的美好愿望”，只是“买涨不买跌”的心理作祟。但事实上，有些开发商似乎“按捺不住”，紧邻北环的六合之家项目旗帜鲜明地打出每平方米3500元起，今年6月该项目的均价在每平方米4550元左右；汉飞·金沙国际推出每平方米3980元起，并承诺保值，降价补差；永威·鑫城推出首付直接减两万，鑫苑·国际城市花苑二期小户型直接优惠八个点等。

河南财经学院教授刘社认为，当前楼市是靠自住性消费支撑，人们反映房价降到每平方米3500元才能够买得起，这已是购房者对房价认可的上限值了。

“买卖双方在房价的认可上形成了错位，市场陷入观望期。若要想打破僵局，房价就必须与消费者的可支付能力相匹配，否则，老百姓对住房的刚性需求再大，也无法转化成有效需求。”刘社补充说。

【市场反响】新政正式实施，“胶着状态”改观甚微

新浪河南房产频道调查显示，77.08%的消费者认为新政不能刺激百姓购房热情。

11月1日，个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率下调至1%政策正式实施的第一天，记者走访郑州在售的多家项目，其售楼部大都未能出现预期中的签合同高潮。

这样的市场表现似乎与新政出台后新浪河南房产频道的一份网络调查结果不谋而合。该调查结果显示：77.08%的消费者认为新政不能刺激百姓购房热情，而表示肯定的只有9.17%；有83.33%的购房者认为新政的最大受益者为开发商。

消费者的购房热情未被激发，而开发商认为政府已经开始救市，若当前的政策效果不明显，会继续出台新的救市政策，于是，原来准备降价的开发商又开始“死扛”房价，这使得市场的“胶着状态”依旧不改。

私下里，一些开发商表示，不能降价，购房者是买涨不买跌的，但万科直接降价30%促使楼盘快速销售的事实就打破了这一谎言。

【专家支招】“短期虽不乐观，长期依旧向好”

刘社建议：只要在政府和开发商的优惠促销下能够买得起房子，就可以下单购买。

虽然各种购房团忙个不停，楼市成交量却在逐步下滑。搜房购房团从以前的每月一次看房增加到两次，郑州的千人购房团报名人数快速递增，这无疑表明住房需求还是大量存在，只是如郑州搜房网编辑刘风华所言，“每次看房之旅都能见到几张熟面孔，他们频繁看房，却犹豫不决，不敢下定。”

在规避风险方面，理财师认为，单价和总价过高的住宅，应谨慎购买；大户型要考虑还款压力，还得考虑花费在装修、办证甚至今后物业方面的费用。其次是涨幅过快的项目，也应谨慎对待。

至于调整要不要买房，如何买房，刘社认为，从我国和我省的经济发展趋势来看，远期房价上涨的概率要远远大于下降的概率，因此，楼市短期虽不乐观，长期依然是向好的，因此，她建议：只要在政府和开发商的优惠促销下能够买得起房子，就可以下单购买。从其他城市的市场情况来看，位于城市中心区域的房子价格较为坚挺，郊区楼盘的价格往往跌的较快，因此，选择地段好的楼盘，不仅近期抗跌，而且市场好转时升值的潜力也较大。