从2000年到2009年，房地产业经历了从启动到发展再到高速发展的阶段， 2008年进入调整阶段，2009年又进入反弹阶段。整个十年，算是一个完整的发展周期。未来十年，房地产注定也是一个高速发展的过程，是一个调整和发展交替进行的过程。

——河南省房地产业商会会长

赵宏延

改善性需求不会滋生泡沫

这十年，笼统地说，中国房地产业走过了其他发达国家几十年，甚至上百年的过程，所以在整个房地产市场的发展空间也存在一些不和谐因素。

房子是特殊的产品，它具备消费品的特性，在我国，又被赋予家庭第一必备要素的重要性，因而备受关注。

从量上比较，在2000年，郑州房地产有100多万平方米，到2009年销售量则达到1000多万平方米。从需求看，由单一的居住需求到转变为投资升值，人们的购买意识发生着改变。

房子买了以后，既可以保值，又可以升值。随着经济的发展，通货膨胀也可能出现，基本的电器、汽油等基础物品的物价上涨，房价肯定也会涨上来。不过，由于人们购买情绪高涨，以及过度关注等滋生了一些房价泡沫。

2000年到2003年，房地产基本没有泡沫。2000年的时候住宅价格是1000多元，到2003年、2004年的时候基本上没有大的变化。真正的价格变化是在2005年、2006年的时候，到2009年，大概是4500元的价格。

投资，是房地产的需求。它是不是泡沫？随着生活水平的改善，更多人认为，没有必要一辈子住在一套房子里面，为改善居住水平，可以买两套房子。想住了住，不想住了可以卖。这算什么泡沫？这种需求被泡沫化，也是房地产行业承受的压力。

房地产市场需系统调整

未来十年，房地产注定也是一个高速发展的过程，是一个调整和发展交替进行的过程。首先是地价高涨会形成垄断，待大量的中小开发商的土地资源开发完了以后，不得不退出，那么房价自然也会上涨。其次，刚性需求、改善性需求的持续也将推动价格上涨。再次，还有膨胀预期和保值增值。选择房子，是最好的保值增值的方式。

而城市化进程也是一个重要因素，节能、减排、绿色、环保，所有的方方面面都是靠增加投资来实现的。成本增加了，价格上涨也是相应的。大家想想，十年前的产品和今天的产品，绝对有不可比的地方。

房地产会不会崩盘？我觉得不会。第一，要相信国家的政策调控能力。有人一直想怎么越调越高？可能不调会更高。房地产行业已经成为经济发展最重要的影响点，政府不会放任房价的无节制上涨。

随着需求的旺盛，在未来的十年里，商品房供应细分化是不可避免的。开发商需要在细分市场中找到自己的准确定位，提升企业和产品的核心竞争力。要善待你的客户，善待你的业主，提供更优的产品，并合理定价。只有不断提供高性价比的产品，才能实现企业的可持续发展。

有一点对政府的建议，当前房地产不仅是房价的问题，它是一个系统问题。房地产大的格局需要调整，政府需要重新认识市场经济，重新认识房地产和股市的经营、二者在市场经济中的定位。再结合中国的国情建立一个政府可以调控的市场经济的模式，走出地价、金融、模式的怪圈。系统的问题，必须通过系统思考的方式来解决。

中国房地产市场的规则，金融市场的规则，股市的规则，都是模仿美国的规则建立起来的。但是美国的国情跟我们不一样，我们套用它的东西肯定是有问题的。如果不从系统上、结构上调整，不重新建立市场经济的新规则，地价、房价的问题不可能解决。