在多重手段的调控下，今年的房地产市场不仅迎来了最严峻的调整时期，同时也进入了一个非常复杂的时期。如保障房在供应结构中的比例，由原来不足5%上升到15%、20%。今年1000万套保障房的建设指标，将会使市场供应结构在明年或者后年，发生质的变化。

由此而带来的房地产开发商的生存空间，也必然会在未来一两年内遭受严重的挤压。加上外来地产大鳄对郑州房地产市场的瓜分，面对“内忧外患”，本土开发商该做出何种应对？防守还是反击？这值得每一家地产商思考。晚报记者 梁冰

●战略转移 谋求多元发展

关键词：转型、多元、自持 代表企业：正弘置业、美景置业

谈到外来开发商占据越来越多的市场份额，尤其在今年上半年表现比较抢眼，河南正弘置业有限公司副总经理王朴表示，这跟企业推售的项目的产品形态有关。在限购令以及系列政策调控下，住宅市场受到挤压，商铺、写字楼得到追捧，有商业地产的项目或企业，也就有了比较好的销售业绩。所以，处于当前调控的大背景下，这属于一种特殊现象。

“但是，我们也应该看到，国内一线开发商在二三线城市进行战略性布局，在选择地块、产品研发、营销策略等方面，的确占有先机，值得本地开发商学习，尤其在大市不好的情况下，更表现出独到之处。”王朴说道。

“外地房企占据半壁江山，并非一个奇怪的现象，这是行业发展的必然趋势。”在河南美景鸿城置业有限公司副总经理陆相华看来，未来的房地产市场，将会呈现大融合、大发展的态势。

“一线城市的开发商进入二三线城市，二三线城市的开发商进入三四线城市。如洛阳楼市，基本被一线开发商和郑州的房地产商占领；平顶山、新乡则被省会开发商拿下大部分江山。”陆相华认为，这预示着房地产业将要进行更深层次的发展。

面对不断变化的市场格局，以及越来越激烈的竞争，本土开发商该做出何种应对？王朴表示，正弘置业在未来两到三年内，将会走“高端”路线，将市场化的份额降低，基本退出中低端市场，同时考虑自持商业物业。

美景，其实早就在此方面做出了调整，已经开始了多元化运作。目前旗下不仅有主业房地产，还涉及红酒业，产品形态不仅有住宅，还涉足到旅游地产、写字楼、综合体等。未来还将进军商业地产，并自持物业。

●练好内功 强化企业品牌

关键词：向外、扩展、核心 代表企业：鑫苑置业、正商地产

正商地产副总裁张国强坦言，随着中国城市化进程的步伐快速推进，国家限购、限贷、限价等新政不断出台，国内房地产业的发展趋势正从一线城市逐渐向二三线大中城市转移。在这种大背景下，省外房地产企业进入河南房地产市场，与河南本土房地产企业形成竞争发展的现象属于正常。

同时，河南本土有实力的房地产企业“走出去”的战略，也正在如火如荼地形成。本土房地产企业并非因此就失去了市场竞争力，相反，随着更多外地房企渗透进来，也给本土房企创造了更多的行业发展机遇。

“本土房企市场份额上半年有所下降，也属于正常现象，其中原因比较复杂。但是，这并不能说明本地企业没有发展。据我所知，我们本地企业也在向外地扩展。例如正商，今年已经在青岛、海南、信阳等地拿到土地并形成销售。”张国强表示，随着下半年正商在郑州销售项目的增加，加上外地项目，能够实现年度的战略规划以及销售目标。

另一家本土代表性企业、河南鑫苑副总经理姚莉表示，上半年的市场份额或者企业的销售业绩，跟这一阶段的楼盘推售量有关。比如鑫苑，前3个月根本没有项目可售，到4月份才有楼盘可卖。所以，上半年的销售数据，不能据此就说谁强谁弱，还应从全年来看。

面对市场变化，姚莉表示，鑫苑将会练好内功、守住阵营、走稳脚步，坚持企业核心战略，在市场上赢得应有的影响力。未来，将会扩大在外省二三线城市的布局，并考虑以郑州为中心，打造一个核心圈，以稳固并寻求更大发展。

正商地产，据张国强透露，将依然坚持满足客户需求的企业发展原则，将客户作为企业发展的核心位置，增强市场掌控力，铸造能经得起考验的产品，从而让市场和消费者更加深刻认知正商地产的项目和品牌。

同时，精心铸造“正商地产特色服务开发模式”，练好内功，以“最具成长性企业”为目标，透过正商地产提供的全面、周到、细致服务，感受正商地产的品牌内涵，全面提升品牌价值，形成正商地产作为河南本土企业不可复制的品牌核心竞争力。

●产品为王 提升整体水平

关键词：品质、管理、长远 代表企业：康桥地产、亚新地产、黄河大观地产

康桥地产一直专注于城市中心高端住宅项目，因此在今年上半年也受到了一定冲击。

“上半年，提前在全国三四线城市布局或者业态涵盖住宅、商业、写字楼等的房地产企业，销售情况都比较好。面对新的市场形势，企业首先必须从战略层面做出新的思考，房地产的未来发展趋势是什么？企业自身的经营理念与总体战略、区域战略、产品战略等，这不是先行半步、一步的问题，而是要先行几步的问题。”康桥地产副总经理朱荣梅说道。

朱荣梅认为，作为房地产企业，无论面对怎样的市场形势，都必须要坚守产品品质、服务品质。朱荣梅表示，康桥地产一直在强调产品梦工厂、服务梦工厂、管理梦工厂，同时把物业服务提升到地产开发价值链的最前端，其实就是站在企业战略的高度，站在客户的视角，去思考怎样把产品做好，把服务做好。“因为，产品力是营销力的基础，品质是企业品牌的根本，这一点必须要明晰”。

亚新地产（中联创地产）是今年上半年郑州房地产企业销售前十强中为数不多的本土房企之一，在该公司负责人看来，由于本地开发商大多专注于住宅产品的开发，产品类型比较单一，所以在今年上半年严厉的市场调控下和外来公司推盘量大的情况下，被挤压掉了一些优势，表现也就平平。

“而外地开发商如万达、升龙、绿地，都进行的是综合体、商业地产的开发，面对市场可以及时做出调整，展现出更加老道的实力。”该负责人表示，虽然上半年本地开发商的排名不太靠前，但是在住宅领域，还是取得了不错的回报。

“未来，亚新地产会依旧围绕‘一二级联动、区域性聚焦、产品差异化’的发展战略，强化自身应对市场变化的能力，在综合体开发，以及产品的后续研发方面，更加贴近市场，通过提升产品品质来赢得更多的客户和市场。”亚新地产负责人说道。

此外，郑州黄河大观有限公司副总经理刘雪梅表示，面对越来越狭小的市场，本地开发商要找到适合自己的发展空间。对黄河大观来说，他们会以追求品质为根本，将产品按照国内一流开发水平去打造，并提升企业整体管理水平，以此占据更多的市场份额。