只有策划好

才能运营好

直击博鳌

——听外地大腕点评“城市运营”

本期话题

城市运营是一个大家很关心的课题，房地产离不开城市，城市也离不开房地产；政府管城市，开发商做地产；政府责任是怎么把资源更好利用，企业目标是怎样把利润最大化，同时规避风险。在上个月举行的2011博鳌房地产论坛上，在“模式的革命之主题论坛下半场：城市运营”中，区别于郑州本土人士的看法，外地有关官员、学者、开发商发表了自己的观点。 本期主持 梁冰

唱作人

李岳清 呼和浩特市人大常委会副主任、工商联主席

邹林 长沙先导投资控股有限公司总裁

陈松 卓达集团总裁助理

姜海 奥宸地产董事长特别助理

中国经济的最大推力是大规模城市化

在当前这个经济形势下，我们不运营城市，还能做什么？虽然我们有新兴产业七八个，但是实际上今后一段时间或者未来十几年时间里，中国经济的最大推力是中国大规模的城市化。在这个背景下，各地政府都在利用城市化进程来运营城市。曾有一位学者讲道，在一定意义上，中国工业化已经超前，城市化却适度滞后，要想解决中国经济的所有问题，就是在科学、合理的前提下，适度加快中国的城市化进程。我非常支持他的观点。

如果一个城市运营没有一定利润会面临什么状况？每个地方政府的钱都来自于财政和融资。如果有巨大的开发还款需求，那么必须找到一个平衡点。这样才能保证健康运营。我们现在说推出政府融资平台以及国家的城市风险，其实有一点很重要，就是城市必须能够健康运营。目前，中国的城市进程非常快，这其实是城市资源的竞争。某些城市在前期发展中有一些低水平现象，重复建设，所以说规划很重要，一定要引入好的策划，只有策划好城市，才能运营好城市。

只有策划好城市，才能运营好城市

现在，中国城市化比例是50%，当时很多人怀疑在20平方公里土地上打造居住度假板块，在那样一个地方进行这样大规模的开发会不会失败。我们是在2008年金融危机最严重的时候拿到这个项目，我们的主要依据就是“中国城市化进程不可避免”。在此机遇中，你必须要有能够结合当地特点进行产业设计、整合的能力。其次，要看是不是国家大的重要发展区域。否则的话，你借不上这个大的政策优势，很难能够有大发展。城市运营商，顾名思义就是要站在城市高度提供相应服务，而不再是一个简单的房地产开发。

城市运营商要站在城市高度提供相应服务

中国城市化发展到了哪一个阶段，在一二线城市可以说到了后城市化阶段，等于第二个阶段，这个阶段做综合开发，物业经营。但是广大三四线城市，包括交通配套不发达的区域，还处在做城市化普及阶段，其中很重要一块就是做资源开发。奥宸以前也是做纯住宅的，在这两年有一个转型，一方面往旅游地产，另一方面向三线城市综合体。旅游已经成为中产阶级以及中产阶级以上核心消费之一。从市场需求出发，我们大量旅游资源都是在配套和交通不发达的三四线城市，这些区域需要挖掘资源，实现它的城市化功能。

三四线城市需要挖掘资源，实现城市化功能