★李开周专栏 住在民国

将近一个世纪以前，天津房租高昂，建房取租能获暴利，从事房地产开发的人越来越多。据时人调查，天津缺少专业的房地产开发公司，倒是各大银行纷纷兼营房地产，另外军阀和富商也参与到这一领域中来。所以有人编了竹枝词来描述天津房地产市场的火爆情形：“租界街基价倍腾，房金移转即加增。更多阔佬营三窟，土木工程日日兴。”

但是这种大好形势并没有持续多久，1927年元月，随着国民革命军北伐力量的壮大，国人分别占领汉口租界和九江租界，天津租界上的人心也恐慌起来，在此避居的前清遗老和失意军阀唯恐北伐军打到天津，赶紧抛售产业，前往上海租界避风头，于是天津房价突然下降，前期开发的商铺和住宅无人过问，楼市崩盘了。

在民国，同样是经受战争，有的地方房价下跌（如国民革命军北伐时期的天津），有些地方的房价反倒上涨（如日军占据时期的北京），那么战争究竟是会让房价上涨，还是会让房价下跌呢？一般来说，哪个地方能成为和平孤岛，哪个地方的房价一定上涨（例如两宋之交的杭州、辛亥革命时的租界），而那些战火延烧到的地方，房价一般会下滑。更准确地说，房价是涨是跌，主要看人们的心理预期，假如多数人认为当地会变成和平孤岛，则炮声一响，房价就涨；如果多数人认为当地会被战火烧到，则炮声一响，房价就落。

最能直接影响房价的因素不是供求关系，也不是战争，而是人们的心理预期。只要多数潜在的购房者相信房价会涨，那么无论空置房有多少，也无论房价超出普通人的支付能力多少倍，甚至不管战火离家门口有多么近，都不会影响房价的继续上涨。

而又是什么因素决定了人们的心理预期呢？主要是公众所掌握的信息。只要有足够多的新闻或者谣言显示房价会跌，那么人们就会真的相信房价会跌，然后房价就真的会跌。从这个角度看，楼市是唯心的，房价是受意念控制的，就像魔法一样。