9月30日，央行、银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知。除了老生常谈的“加大对保障性安居工程建设的金融支持”的第一条外，核心内容在于第二条的“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。

第二条的核心点有二：首先，明确拥有一套住房结清贷款后，再买房按照首套房贷款执行，首付30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍。最为核心和关键的是第二点：“对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”等于此前的第二套以上住房首付款60%，利率在基准利率上上浮1.1倍的限贷政策彻底取消了。

这次放水的焦点在于第二套以上住房只要还清贷款可以再贷款买房投资或投机。首付款比例和利率由商业银行自行确定这是最大的变化。

而首套房利率打七折，根本就是给刚需画饼充饥。银行料不会买账和执行。从效益性看，五年期以上贷款基准利率6.8%，打七折后为4.76%，而银行存款的低成本资金已经吸收不来，基本依靠发售理财产品筹资，成本在5%以上。利差仅为-0.24个百分点，加上人工等成本是赔本买卖。银行哪有积极性？首套房刚需很难获得这个优惠利率。

央行是给刚需画饼而已，实际是在支持住房投资投机需求。而这其实是把双刃剑：一方面可能促使低迷的房地产迅速复苏；另一方面也可能给市场放出更加恐慌的信号，连货币信贷都放水了，连限贷政策都取缔了，足以看出房地产市场的低迷程度和萧条状况，房价继续走低的不可逆转性。从而使得需求更加谨慎，购买力更加观望而不敢轻易入市，商业银行更加对房地产惜贷。这或将促使低迷的楼市更加低迷，绝不能忽视中国传统的买涨不买跌的心理预期。

商业银行压力大了，责任全推到银行身上。此前地方政府要求银行放贷，银行还可以拿限贷政策作为挡箭牌，现在限贷基本取消了，地方政府再压银行，银行没有托词和退路了。

限贷政策全面放开将直接影响到北上广深三亚五个没有取消限购的城市，将加速五个城市取消限购。因为取消限购才能全面取消二套以上住房的限贷政策。这个诱惑太大了。

央行的良苦用心市场或永远不懂。商业银行出于自身效益考虑，出于目前楼市巨大风险考虑，出于流动性管理难度加大考虑，对央行事实上取缔差异化房贷政策或不会积极响应，对放贷支持房地产或将更加恐惧和谨慎。

余丰慧(知名财经金融评论员)